Combles aménageables ou pas ?

PAS aménageable

Salut,

Une tremie d'escalier ça se creer, des chevetres pour fenetre de toit ca se créer , un plancher ça se créer. La seule chose qui faut faire s'est se préoccuper de la résistance de ta chapente donc se rapprocher du constructeur et à défaut peut etre en faire une transformation.

Merci pour vos réponses,

En fait je ne veux rien créer du tout, on m'a dit que si la charpente était faite avec des entraits porteurs, c'etait considéré comme des combles aménageables et peu importe si il y avait ou non une trémie d'escalier et tout le reste.
J'avais un doute sur ses propos et je voulais en avoir le coeur net .

Quin-quin

En fait, Quin-quin, ta question est-elle vis à vis de l'administration (fiscale, calcul SHON, ...) ou pour savoir si techniquement tu peux aménager ces combles ? Ce n'est pas la même chose.

A+
David

Bonjour,

Le plu de la commune considère les combles aménageables même non aménagées comme un niveau et je voulais savoir si je rentrais dans ce cas ou pas .

Quin-quin

kaline a écrit:

PAS aménageable

T'as sortie les mouffles??

kauffmann ludovic a écrit:

kaline a écrit:

PAS aménageable

T'as sortie les mouffles??

pourquoi

kaline a écrit:

kauffmann ludovic a écrit:

kaline a écrit:

PAS aménageable

T'as sortie les mouffles??

pourquoi

t'as froid????

non pas aujourd'hui... on a 20° dehors et un énorme soleil

entrait porteur = porteur de plancher

dc si tu a plus de 1m80 = aménageables même si pas aménager

Quelqu'un aurait-il un lien vers un texte "officiel" qui decrit les conditions retenues pour considérer des combles aménageables ?

A+
David

DavidF a écrit:

Quelqu'un aurait-il un lien vers un texte "officiel" qui decrit les conditions retenues pour considérer des combles aménageables ?

A+
David

Salut David, lis

Ludovic.


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L'amortissement Robien




Par rapport à l'ancien dispositif Besson, l'amortissement Robien apporte deux modifications importantes : il supprime la condition de ressources du locataire et augmente sensiblement les plafonds de loyer, avec un nouveau découpage des zones.

[/JUSTIFY]

Le logement
Il doit être acquis neuf, achevé ou en construction, et situé en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer. Sont concernés :
- les biens terminés, s’ils n’ont jamais été loués auparavant ;
- les biens vendus en l’état futur d’achèvement ;
- les logements que l’investisseur fait construire en vue de les mettre en location. Il faut alors que la déclaration d’ouverture de chantier soit postérieure au 3 avril 2003 ;
- les logements anciens entièrement réhabilités par un promoteur et assimilés à du neuf (frais de notaire réduits) ;
- les locaux précédemment affectés à un autre usage que l’habitation, achetés par l’investisseur postérieurement au 3 avril 2003 et transformés en logements ;
- les logements anciens dégradés lorsque l’acquisition, postérieure au 3 avril 2003, est suivie d’une réhabilitation conséquente qui les rend conformes aux normes de décence.

La superficie
C’est un élément indispensable pour calculer le loyer maximum autorisé, à partir des plafonds légaux fixés par mètre carré. Le mode de détermination de la superficie est spécifique au dispositif Besson/Robien (dans le neuf comme dans l’ancien). Il consiste à ajouter à la surface habitable du logement la moitié de la superficie des annexes, dans la limite de 8 mètres carrés (voir exemple ci-dessous).
La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des annexes ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les annexes, retenues pour la moitié de leur surface et dans la limite de 8 mètres carrés, doivent être à l’usage exclusif de l’occupant du logement et faire au moins 1,80 mètre de haut. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas. Les terrasses ne sont considérées comme annexes que si elles sont accessibles en étages ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré ; dans tous les cas, leur superficie n’est prise en compte que pour 9 mètres carrés maximum.
Exemple : une maison individuelle de 90 m2 de surface habitable comporte des combles aménageables d’une surface de 50 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m) et un sous-sol total de 90 m2 dont une partie est accessible au stationnement d’un véhicule.


Surface habitable
90 m² Surface des annexes - combles aménageables
+ 50m² - sous-sol
+ 90m² - déduction de la surface affectée au stationnement
(forfait)
- 12m² Total des annexes
128 m² Moitié du total des annexes
64 m² Application du plafond
8 m² Superficie à prendre en compte pour l'appréciation du loyer plafond
98 m²
La location
Le logement doit être loué non meublé, à usage de résidence principale du locataire. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :
- la date d’acquisition pour un logement neuf acheté terminé ;
- la date d’achèvement pour un logement que l’investisseur fait construire ou pour un bien acquis en l’état futur d’achèvement ;
- la date d’achèvement des travaux de transformation en cas d’acquisition d’un local suivi de sa reconversion en logement.
A noter : depuis le 9 octobre 2002, il est désormais possible de louer le logement à un membre de son foyer fiscal (ascendant ou descendant) tout en bénéficiant de l’amortissement.
La durée de location est de neuf ans minimum. Elle est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial.
Exemple : si le bail est conclu le 5 janvier 2005, l’obligation de location minimum cessera le 5 janvier 2014. En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit aussitôt être remis en location. Une période de vacance est tolérée à condition que le propriétaire soit en mesure de justifier qu’il a accompli les diligences concrètes à sa remise en location (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) à des conditions non dissuasives.

Le loyer
Le droit d’amortir le logement est accordé en échange d’une limitation du loyer. Celui-ci ne peut dépasser, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le montant obtenu en multipliant la superficie du logement par un prix plafond. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice Insee du coût de la construction. Au loyer ainsi obtenu s’ajoute la provision pour charges aux conditions habituelles.
Avantage du dispositif Robien : les allocations de logement sont payables directement au propriétaire. Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, celle-ci peut être versée directement au propriétaire sur simple demande de sa part adressée à la Caisse d’allocations familiales. L’autorisation du locataire n’est pas nécessaire. L’allocation ainsi versée constitue pour le propriétaire un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers. Elle est prise en compte pour l’appréciation du loyer plafond.
Loyers plafonds "Robien neuf" (charges non comprises)Baux conclus en 2004
en euros / m² / mois Zone A (grande agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevois français)
18,47Zone B (Ile de France hors zone A + agglomérations de plus de 50.000 habitants + quelques zones frontalières ou littorales)
12,83Zone C (le reste du territoire)
9,23Il n'y a pas de plafond de ressources du locataire.
L’amortissement du bien
En optant pour le dispositif Robien neuf, l’investisseur est autorisé à pratiquer un amortissement sur le prix d’acquisition du bien majoré des frais d’achat et d’emprunt : frais d’acte et honoraires du notaire, de dossier de prêt, d’hypothèque, éventuelle commission d’un agent immobilier...
Lorsque le contribuable a fait construire le logement, l’amortissement est pratiqué sur le prix d’acquisition du terrain (frais compris) majoré du prix payé pour la construction du logement (frais d’architecte, mémoires des entrepreneurs, taxe d’équipement et autres redevances). Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte. Le point de départ de la période d’amortissement est :
- le premier jour du mois de l’acquisition pour un logement neuf acheté terminé ;
- le premier jour du mois de son achèvement pour un logement acheté en l’état futur d’achèvement ;
- le premier jour du mois de l’achèvement des travaux de transformation pour un local transformé en logement.
Attention
A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire (et non à compter de la date de son départ effectif), l’Administration peut procéder à la remise en cause des déductions pratiquées au titre de l’amortissement. C’est-à-dire prononcer un redressement fiscal contre le contribuable. De même, encourt un redressement l’investisseur qui cesserait de louer le logement vide pour en faire une location meublée, ou qui profiterait d’une vacance en période estivale pour pratiquer la location saisonnière.
Les taux applicables
Le taux d’amortissement est égal à 8 % du coût de l’investissement pendant les cinq premières années et à 2,5 % pendant les quatre suivantes. À l’issue de cette période, l’investisseur peut continuer à amortir le bien au taux de 2,5 % pendant trois ou six autres années sous les mêmes conditions. Le bien est donc amorti à 50 % au bout de neuf ans, à 57,5 % après douze ans et, au maximum, à 65 % après quinze ans.
A moins que la période d’amortissement ne débute au mois de janvier, l’amortissement donne lieu à un calcul prorata temporis la première et la dernière année, mais aussi lors des changements de taux (voir cas pratique ci-dessous).
A noter : Pour l’imposition des plus-values en cas de revente, les dispositifs Périssol, Besson et Robien prévoient une exception au régime de droit commun : il n’y a pas lieu de retirer du prix d’achat le montant des amortissements pratiqués. La plus-value est donc calculée comme si aucun amortissement n’avait été effectué.
La déduction forfaitaire
Dans le régime ordinaire d’imposition des revenus fonciers, il est pratiqué une déduction forfaitaire sur les loyers au taux de 14 %, afin de tenir compte des diverses charges et de l’amortissement du bien. En cas d’option pour le système Robien, le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %. En effet, dès lors que l’option pour l’amortissement est exercée, la déduction forfaitaire ne représente plus que les frais de gestion et d’assurance. Cette baisse n’est cependant pas définitive. Le taux normal de déduction forfaitaire s’applique lorsque l’amortissement cesse d’être pratiqué. En outre, le logement étant devenu alors un logement ancien, le contribuable pourrait, à l’occasion d’un changement de locataire, le placer sous le dispositif Besson/Robien ancien et profiter de la déduction forfaitaire au taux majoré de 40 %.
Le déficit foncier
Pour déterminer le revenu foncier net imposable, le contribuable déduit des loyers perçus différentes charges telles que, notamment :
- la déduction forfaitaire au taux de 6 %,
- la taxe foncière (après les deux années d’exonération),
- les charges de copropriété non répercutables sur le locataire,
- les honoraires payés au gérant en cas de gestion déléguée,
- les primes d’assurance loyers impayés,
- les intérêts d’emprunt,
- le montant de l’amortissement.
Compte tenu de ce dernier poste, les charges se révèlent supérieures aux recettes locatives. Il est donc constaté un déficit foncier que l’on traite de la façon suivante :
- les intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les loyers de l’année et, si ces derniers n’y suffisent pas, sur les bénéfices fonciers des années suivantes dans la limite de dix ans ;
- le déficit foncier provenant des autres charges s’impute sur le revenu d’ensemble du contribuable (ses salaires, par exemple), dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus éventuel est reporté sur les bénéfices fonciers des années suivantes. La limite de dix ans s’applique aussi.
Les formalités
Le bénéfice de l’amortissement Besson/Robien n’est pas automatique pour l’investisseur. Il doit en faire préalablement la demande en joignant, à la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du bien, les documents suivants :
- une déclaration d’option établie sur un imprimé fourni par l’Administration comportant, notamment, l’identité du contribuable, l’adresse du logement, sa date d’acquisition, d’achèvement, de première location ainsi que l’indication de sa surface… ;
- une copie du bail, s’il est déjà signé ; sinon, elle sera adressée l’année suivante.
Par la suite, le contribuable doit joindre chaque année à sa déclaration de revenus un tableau d’amortissement conforme au modèle fixé par l’Administration. En cas de changement de locataire, le contribuable joint, en outre, une copie du nouveau bail. Depuis la suppression des plafonds de ressources, il n’est plus nécessaire de joindre l’avis d’imposition du locataire.
Les sanctions
Les déductions pratiquées au titre de l’amortissement feront l’objet d’une reprise et donneront lieu à un redressement par l’Administration si le contribuable ne respecte pas son engagement. Ce sera le cas s’il ne loue pas le logement, ou s’il loue à un loyer supérieur au plafond autorisé. Toutefois, aucune remise en cause de l’avantage fiscal procuré par l’amortissement n’est effectuée en cas de non-respect de l’engagement de location lorsque celui-ci intervient à la suite de l’un des trois événements suivants : licenciement, invalidité de 2e ou 3e catégorie (incapacité absolue d’exercer une profession) ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
Cas pratique d’une acquisition en Robien
Un logement neuf acquis en l’état futur d’achèvement pour 100 000 euros (frais compris) est achevé en septembre 2004. L’amortissement est calculé ainsi :
En 2004 quatre mois à 8%
100 000 x 8% x 4/12
= 2 667 € De 2005 à 2008
100 000 x 8%
= 8 000 € pendant quatre ans En 2009, huit mois à 8%
(100 000 x 8% x 8/12)
= 6 167 € quatre mois à 2,5%
(100 000 x 2,5% x 4/12) De 2010 à 2012
100 000 x 2,5% pendant 3 ans
= 2 500 € En 2013, huit mois à 2,5%
100 000 x 2,5% x 8/12
= 1 666 € Total des ammortissements
2 667 + (4 x 8 000) + 6 167 + (3 x 2 500) + 1 666
= 50 000 € soit 50% du montant investi
Dans le cas ci-dessus, l’investisseur amortit le bien à concurrence de 8 000 euros en 2005. La location lui a rapporté un loyer (hors charges) de 360 euros par mois, soit une recette brute de 4 320 euros.
[JUSTIFY]
Les charges sont les suivantes :
[/JUSTIFY]
déduction forfaitaire à 6%
259 € intérêts d'emprunt (hypothèse)
1 520 € charges de copropriété non répercutables (hypothèse) [CENTER]100 € [/CENTER]primes d'assurance loyers impayés (hypothèse) [CENTER]110 € [/CENTER]amortissement[CENTER]8 000 € [/CENTER]total des charges [CENTER]9 989 € [/CENTER][JUSTIFY]

Soit un déficit de 5 669 euros (9 989 – 4 320). Les intérêts étant inférieurs aux loyers, l’intégralité du déficit s’impute sur le revenu global car il ne dépasse pas le plafond des 10 700 euros.
[/JUSTIFY][LEFT]Copyright Mieux Vivre Votre Argent[/LEFT]

je n'ai pas de texte officiel mais je bosse pour un contructeur de pavillon dc je demanderais aux spécialistes (apres les vacances de noel)

mais techniquement si tu ne veux pas déclaré de surface habitable a l'étage il faut mettre une charpente à COMBLES PERDUS (= non aménageable)

si tu met des entraits porteurs c'est pas pour faire joli, c'est pour prévoir un éventuel aménagement futur. et c'est ca que vont retenir les impots.



apres si il y a impossiblité de faire un chevetre pour la tremie je ne sais pas trop si ca serait qualifié comme grenier ou habitable

Merci à vous deux.

A+
David

J'avais souhaité aménager mes combles en parties, pour cela mon constructeur me proposait une pente a 45°.
Malheureusement, ca ne passe pas au niveau de la taille du terrain (acause du réglement du lotissement), du coup il me propose une pente a31°.
Y'a t-il quand même une possibilité d'aménager quelque chose avec ce type de pente?

(la maison fait 19.49m de long, 9m32 de large)

Quelle type de charpente me conseillez-vous?

sauveur37 a écrit:

J'avais souhaité aménager mes combles en parties, pour cela mon constructeur me proposait une pente a 45°.
Malheureusement, ca ne passe pas au niveau de la taille du terrain (acause du réglement du lotissement), du coup il me propose une pente a31°.
Y'a t-il quand même une possibilité d'aménager quelque chose avec ce type de pente?

(la maison fait 19.49m de long, 9m32 de large)

Quelle type de charpente me conseillez-vous?

Bonjour "sauveur"


Du tradi semble la meilleur solution.

Ludovic.

donc en fermette tradi, il sera possible d'aménager par la suite, même si la pente est de 31°.
c'est cool ca, merci bcp.
bye

mais est-ce que la charpente tradi s'adapte à une pente de 31°?
si oui quelle est le surcout eventuel par rapport a une charpente fermette combles perdus?

sauveur37 a écrit:

mais est-ce que la charpente tradi s'adapte à une pente de 31°?
si oui quelle est le surcout eventuel par rapport a une charpente fermette combles perdus?

31° cela ne fait pas derche, mais tout dépend de la hauteur maxi du faitage autorisé dans votre commune.

Ludovic.

je dois avoir 6m de pignon
est ce possible alors?

sauveur37 a écrit:

je dois avoir 6m de pignon
est ce possible alors?

Cela vous fait environ 2.5 sous faitière, aprés tout dépend à quelle hauteur il colle le plafond du RDC.

le plafond du rdc est a 2,50m non?
sa serait bon alors?

sauveur37 a écrit:

le plafond du rdc est a 2,50m non?
sa serait bon alors?

En comptant plafond et plancher cela donnerait 2.8 de haut en RDC donc la diffèrence pour le comble -6 ml = 3.20 s'est faisable

apres avoir parcouru le forum je me pose des questions et aimerait etre eclairé sur les differentes charpentes qu'ils existent:

fermette
traditionnelle
industrielle

quelles sont les differences entre celle ci? en existe il d'autres?

que faut il choisir pour amenager ses combles?

merci
bye

sauveur37 a écrit:

apres avoir parcouru le forum je me pose des questions et aimerait etre eclairé sur les differentes charpentes qu'ils existent:

fermette
traditionnelle
industrielle

quelles sont les differences entre celle ci? en existe il d'autres?

que faut il choisir pour amenager ses combles?

merci
bye

Bonjour "sauveur"

Si vous ne faites rien cette après midi, installez vous devant votre écran et on en discutera, je vous ferai voir les diffèrent principes.

Ludovic.

ok merci bcp ludo
a tte bye

Donc voici quelques image de fermes et fermettes, faites vous une idée de ce qui vous conviendrait.....

Ludovic

merci pour cette illustration cependant,laquelle me conseillez-vous pour pouvoir amnager mes combles sachant que le macon se base a une de 31°?
(j'opterai pour la fig 209 ou 214)

sauveur37 a écrit:

merci pour cette illustration cependant,laquelle me conseillez-vous pour pouvoir amnager mes combles sachant que le macon se base a une de 31°?
(j'opterai pour la fig 209 ou 214)

209, 213,214. suivant l'angle il est vrai.

Mais les 3 sont faisable,

ok mais quand je vais aller voir mon constructeur je lui demande ce type de charpente mais quel en est le nom le plus courant?
est-il possible de savoir combien va-t-elle me couter?

merci bye

sauveur37 a écrit:

ok mais quand je vais aller voir mon constructeur je lui demande ce type de charpente mais quel en est le nom le plus courant?
est-il possible de savoir combien va-t-elle me couter?

merci bye

Là par contre il y a matière à discuter,

Soit fermettes industrielles avec comble aménageable mais vous perdez du volume, ou ferme tradi et vous gagnez en volume mais un peu plus chère que l'autre.

J'aurais aimé que vous me posiez d'autre questions, mais apparement elles ne vous sont pas venues à l'esprit, aussi je vais argumenter autrement pour vous présenter les choses sous le bon angle.


Les fermettes indus, sont équipées et étudiées pour recevoir le plancher, pour du tradi il vous faudra une dalle béton ou un solivage, ce qui ne sera pas le même coût au niveau du gros oeuvre

quel volume perd on avec de la fermette indus?quel type de plancher peut elle recevoir?

sauveur37 a écrit:

quel volume perd on avec de la fermette indus?quel type de plancher peut elle recevoir?

Pour vous répondre, je dirais que l'indus ressemblera au n°213, ce qui fait toute la diffèrence avec la 214 et 209

Salut Ludo, et merci pour ton post, très instructif.

Du coup deux autres questions non posées par Sauveur37 me viennent à l'esprit :

1 / en ce qui concerne les portées (distance A-B), quel type de ferme permet de passer la plus grande distance sans refend intermédiaire et quel est la portée maxi d'une ferme indus. classique ?
Par exemple, pour franchir 10m, y-a-t-il des types de fermes à proscrire ?

2 / quelle est la distance maxi entre deux fermes (classiquement) ?

A+
David

DavidF a écrit:

Salut Ludo, et merci pour ton post, très instructif.

Du coup deux autres questions non posées par Sauveur37 me viennent à l'esprit :

1 / en ce qui concerne les portées (distance A-B), quel type de ferme permet de passer la plus grande distance sans refend intermédiaire et quel est la portée maxi d'une ferme indus. classique ?
Par exemple, pour franchir 10m, y-a-t-il des types de fermes à proscrire ?

2 / quelle est la distance maxi entre deux fermes (classiquement) ?

A+
David

Salut "David"

Lorsque tu dis "refend" c'est bien dans la largeur et non dans la longueur ???

ou la ca devient technique pour moi lol
ma maison fait 19.49m de long sur 9.32m de large, pourrai-je tout amenager?
merci de vos conseils
@+

kauffmann ludovic a écrit:

DavidF a écrit:

Salut Ludo, et merci pour ton post, très instructif.

Du coup deux autres questions non posées par Sauveur37 me viennent à l'esprit :

1 / en ce qui concerne les portées (distance A-B), quel type de ferme permet de passer la plus grande distance sans refend intermédiaire et quel est la portée maxi d'une ferme indus. classique ?
Par exemple, pour franchir 10m, y-a-t-il des types de fermes à proscrire ?

2 / quelle est la distance maxi entre deux fermes (classiquement) ?

A+
David

Salut "David"

Lorsque tu dis "refend" c'est bien dans la largeur et non dans la longueur ???

Exactement. Je parle d'un mur ou d'un poteau au centre de la ferme, sous le poinçon.

A+
David

Bonjour "Tous"


Avec 2 point d'appuis, je déconseille de dépasser les 10 ml, car cela engendre des surcouts en maçonnerie, et en charpente avec l'apport de sections de bois plus important, le 3ème appui sert à ça aussi, en tradi il peu se traduire par un homme debout (poinçon allant jusqu'au sol)

Pour de l'industrielle, un mur porteur sera nécèssaire. ensuite et suivant ce que l'on veut et suivant le bâtiment on peut travailler avec du treilli porteur en guise d'entrai et suprimant le 3 ème point d'appui, travailler avec du portique ........

Il y a tellement de possibilités et de configurations...


Ludovic.

Merci Ludo !

A+
David

bonjour,
avec une hauteur de pignon a 3.20m et une pente de toit a environ 35° et une charpente industrielle a fermette amenageable on m'a dit que j'aurai 1.80m de hauteur sous faitiere.
est ce jouable pour amenager quelquechose?
merci bye

sauveur37 a écrit:

bonjour,
avec une hauteur de pignon a 3.20m et une pente de toit a environ 35° et une charpente industrielle a fermette amenageable on m'a dit que j'aurai 1.80m de hauteur sous faitiere.
est ce jouable pour amenager quelquechose?
merci bye

Bonsoir "sauveur"


Mis à par pour un grenier, je ne vois rien d'autre dans cette configuration.

Ludovic.

vous pensez que ce n'est pas assez haut pour faire des pieces a vivre enfin salle de jeux ou autre?

Salut Sauveur.

+1 avec Ludo.

1m80 sous faitière, effectivement, je ne vois pas trop ce que tu pourrais aménager.

A+
David

DavidF a écrit:

Salut Sauveur.

+1 avec Ludo.

1m80 sous faitière, effectivement, je ne vois pas trop ce que tu pourrais aménager.

A+
David

Sans compter qu'il faut déduire isolation et plafond donc encore mini 20 cm de moins la s'est pour des nains