Faire son permis de construire soi même.

Sans rentrer dans une situation complexe et dont plusieurs personnes "bien intentionnées" se permettrons de relever des points de détails, je souhaite préciser qu'en effet, pour la construction de pavillons nous ne pouvons discuter sur la qualité et l'avantage technique certains d'avoir un "homme" du métier auprès de soi pour nous aider à discuter avec les différents intervenants lorsque l'on est un néophyte dans la construction.

Mais cela à un coût certains et non négligeable (vous entendrez les architectes rejeter cet argument en le comparant à d'autres professions dont les agents immobiliers qui prennent beaucoup.....etc. : Cette réponse "type" faisant partie de leur cursus de formation).
La suite ne prendra pas en compte la partie de suivi des travaux (Pour infos leurs tarifs sont pour cette partie d'environ 8%à 15% souhaité par l'architecte : c' à d aux alentours de 20 000€ pour choisir des intervenants et suivre l'avancée des travaux déjà gérés par le chef de chantier). Je me contenterais de présenter uniquement la partie de préparation du permis de construire jusqu'à son obtention tel que je l'ai vécue.

Elle permettra de donner un éclaircissement (bien entendu uniquement personnel et non engageant) en gardant la plus grande neutralité vis-à-vis d'une profession aussi respectable et dont encore une fois l'image technique est positive :

- À quelques exceptions près, les architectes en France sortent d'institutions publiques pour leur grand nombre.
- L'aboutissement de leurs longues études est sanctionné par un diplôme d'état. Ils sont donc Titrés.
- Pour être en activité, ils se doivent de souscrire à l'ordre des architectes (s'ils n'y adhèrent pas, ils ne peuvent pas signer de plans soumis à "monopole")
- Leur marché théorique est composé à plus de 90% par des maisons individuelles,
- Leur marché réel est beaucoup plus restreint :
- composé des 10% restants (Lotissement, usines, ouvrages imposants...) auxquels s'ajoutent les "très grandes maisons individuels" (< 170m²)
- Une réglementation de 1977 (qu'ils haïssent pour la plupart) prévoit que tout acte de construction passe par leur intermédiaire. Toutefois, il existe des dérogations à cette règle (c'est ce point qui les fait "h....r") : Les permis de construire pour pavillons de moins de 170m² de SHON (en gros les pavillons < 170m² d'habitable) peuvent être déposés en Mairie (gratuitement) par le propriétaire sans passer par leur intermédiaire ou leur signature. Un particulier peut avec quelques connaissances en dessins le préparer (attention tout de même à avoir au moins les conseils d'un maçon). A défaut, il peut pour 300€ à 600€ demander que le travail soit fait par un dessinateur (aller sur internet et taper dans votre moteur de recherche - PERMIS DE CONSTRUIRE - ). Ces derniers se spécialisent sur ce créneau et vous prépare l'ensemble du dossier qu'il ne vous restera plus qu'à amener en Mairie.

Ainsi, c'est bien 90% DU MARCHE QUI LEUR ECHAPPE ET AUQUEL ILS SE BATTENT POUR ACCEDER

- Il reste donc aux architectes les pavillons dépassant ce SHON de 170m². A ce jour, le législateur n'entend pas leur enlever ce monopole (Mais quelle est la différence entre un pavillons de 169m² - non assujetti à un architecte et un autre de 171m² - assujetti à un architecte pour lequel il tentera dans sa première démarche de vous demander entre € 3 000 et 5 000€ rien que pour la préparation du permis ? C' à d faire des dessins après vous avoir rencontré 2 ou 3 fois pour ce qu'il expliquera devoir "estimer vos besoins" - NB un plan sur Internet déjà tout fait coûte environ 10€ et peut servir de bonne base)
Pendant des décennies l'image de l'architecte était (et le reste encore malgré les histoires "passée" de pots de vins versés par les entreprises qu'ils sélectionnaient) extrêmement bonne, similaire à celle du Notable (Notaire, Curée, Maire...). A une époque peu éloignée, ces derniers ne travaillaient que sur les ouvrages industriels importants. Rappelons qu'il n'y a pas si longtemps que cela (mon père et grand père l'ont fait), les familles construisaient elles-mêmes leur maison avec les voisins (cela s'appelait l'entraide). Personne ne pensait même sur ce créneau à un intervenant additionnel comme un architecte ou un constructeur de pavillon : Tout cette "industrie" est au fond assez récente pour la population lambda. Les architectes ne travaillaient au fond qu'en majorité que pour des élites.

Avec le temps, le statut de l'architecte (sa formation et leur nombre à la sortie des écoles) a bien évolué. La partie technique d'ingénierie a été diminuée (demander à un architecte français un calcul de résistances des matériaux - ex Poutres - Savent ils encore le faire ? Leur formation le prévoit elle ?? - Dans de nombreux Pays européens, c'est obligatoire. A l'étranger ils ont un rôle similaire à celui de l'ingénieur qui a été grandement perdu en France)

De nos jours, les choses ont bien changé. La profession se dit en crise et à titre personnel, je les crois bien volontiers sur ce point. Ceux qui ont connu la situation jusqu'aux années 1980 avec leur ouverture d'agences en centre-ville, des honoraires au pourcentage (rarement publiés - donc difficile à comparer pour faire jouer la concurrence), une clientèle sélecte peu réfractaire aux aspects financiers se positionnent maintenant sur des niches leur permettant d'avoir de bons revenus (ouvrages publics, tours...). Nombreux sont ceux qui aspirent à atteindre la situation de leurs aînés et les nouveaux architectes (DPLG et autres) se trouvent confrontés à un marché qui a fondamentalement changé et qui continue sa mutation :
- La concurrence de dessinateurs (souvent appelés du terme pompeux d' "agence de conception architecturale") travaillant avec les mêmes outils informatiques que les architectes (ex AutoCad) voir de plus en plus pour ces derniers (et oui, cela se développe - Vous en conviendrez). Leurs coûts sont moindres (beaucoup travaillant de chez eux - Table, chaise ordinateur, imprimante et téléphone)

- Un marché de la construction en forte baisse,

- Des entreprises générales du bâtiment qui proposent des pavillons d'un maximum de 169m² afin d'éviter les architectes,

- Des promoteurs qui construisant des lotissements savent comment négocier et quelles prestations obtenir de leur part,

- Des architectes qui se positionnent sur internet en proposant des "Packs réussite" à l'obtention du permis permettant ainsi des comparaisons (et donc de faire jouer la concurrence - négociation - Enfin !!!!)

- Un début d'arrivée de propositions d'architectes étrangers qui proposent leur prestation directement de leur pays (Merci la délocalisation Internet accessible non plus seulement aux entreprises mais également aux particuliers)

- Un nombre important de nouveaux diplômés (trop ?? - Les médecins ont un numerus clausus !) qui constatent la difficulté de la profession (Nombreux sont ceux qui changent de métier du fait des difficulté à en vivre - Eloignement entre l'image populaire du notable riche et la réalité économique) et acceptent de négocier sur leurs tarifs pour se créer un premier portefeuille,

- La difficulté à accepter les évolutions du marché et de leur profession (pied d'estale...) malgré le lobbying de leur conseil de l'ordre tentant d'orienter un retour de leur situation économique révolue (Souhait de voir les rémunérations à la hausse sous couvert d'aspects déontologiques, d'explications techniques Ex : "Un architecte qui signant des plans et se "faisant attraper" sans les avoir fait lui-même serait rayé de l'ordre". Cet aspect déontologique parait acceptable. Mais le point va bien au delà si vous en discuter avec les architectes et plus particulièrement pour les permis de construire dont ils ont le monopole (ex > 170m²) : Ils sont réticents à l'action de vous valider les plans que vous leur soumettez et ensuite à apposer leur signature si tout s'avère conforme : Ils préfèrent avoir un dossier complet à faire (Notion de propriété intellectuelle, de droit de l'esprit etc.....==> Plus à payer pour le particulier).

Pourtant, s'agissant d'un monopole, on pourrait s'interroger sur leur droit de refus (ou pas) et si leurs honoraires ne sont pas assimilables à une sorte de taxe. Si taxe il y a, elle devrait être connue d'avance et son niveau imposé à l'ensemble de la profession (Mmmm.. ces 2 sujets méritent réflexion....) . Je crois que cela risque de ne pas plaire à certains...
Comme vous pouvez le constater, être architecte de nos jours ce n'est pas un métier facile si on le compare à leur situation passée et soumise de plus en plus à rude concurrence (et elle devrait encore augmenter).

Mais cela justifie-t-il que ce soit au particulier désirant faire un acte somme toute naturel (construire son toit) de soutenir un tel système en allouant un pourcentage non négligeable du montant de sa construction alors que des prestataires certes moins qualifiés l'offre pour des montant bas (le moins cher constaté étant de 200 euros) ?

Je m'interroge.
Au fond, j'ai le sentiment que le marché joue enfin son rôle de régulateur (attention à ne pas créer de dérives ni dans un sens ni dans l'autre) et pour continuer à vivre, la profession devra s'adapter à la nouvelle donne : Les aspects économiques sont maintenant un élément majeur pris en compte par le particulier à qui il a été enfin donné la possibilité de faire un choix.


Je souhaiterais que les hotes du forum puissent réagir y compris les architectes et fasse part de leur expérience personnelle. L'objet n'étant pas un lynchage auquel je m'attends, mais de partager.

A j'oubliais : Une petit récap de prix, histoire de pimenter la conversation et permettre aux plus timides de réagir :

Un permis de construire pour une maison ayant au maximum 169m² de SHON (Le shon étant à peu près la superficie habitable) :

Plans fait par le particulier : Pratiquement gratuit.
Si achetés sur Internet : Entre 10 euro et 50 euros

Plan fait par une agence de conception architecturale : Entre 350 et 600 euros pour la conception des plans et la préparation du dossier de permis de construire (Si au delà laisser tomber - Le choix est grand-)

Si un architecte : Il vous demandera aux alentours de 800 euros à 3000 euros pour la conception des plans et la préparation du dossier de permis de construire. Il pourra (et ce sera certainement le cas) vous demander de le déposer vous même, sans sa signature (elle n'est pas utile). Il réalisera dans ce tarif les éventuelles modifications demandées par la Mairie.
Si vous lui amenez des plans tout faits, son prix peut diminuer à 400 euros. Pas contre, il pourra (voir devra) changer quelques éléments

Un permis de construire pour une maison de plus de 170m² de SHON:

C'est là que les architectes se sentent (aient) le mieux. Ils ont le monopole. Vous n'avez pas le choix, la demande de permis de construire doit être signée par un architecte diplômé. Les tarifs sont libres........ moins de concurrence ....... (en théorie)

la réalité est différente. Cette situation qui existait encore 10 ans de cela n'est plus vrai. Il y a moins de travail et ces derniers sont toujours plus nombreux sur le marché. Le cycle de l'offre et la demande s'est également inversé sur ce créneau protégé.


Le particulier : Il ne peut rien faire sauf trouver un architecte acceptant de signer un plan qu'il n'a pas fait. Il semble que cela existe encore. Je m'interroge sur l'opportunité d'en chercher un compte tenu des prix actuels en passant par un système légal. On parle sur Internet de montants pour une signature de complaisance (donc interdite par leur conseil de l'ordre) entre 300 et 700 euros.

Une agence de conception architecturale : Elle vous prend jusqu'à 600 euros pour effectuer les plans. En collaborant ou s'associant avec un architecte, elle peut vos proposer une validation (Prix constatés Entre 400 et 700 euros). Vous pouvez donc vous en sortir pour 1000 à 1 200 euros

Un architecte : S'il vient sur place faire les croquis les relevés, discute avec vous les plans etc.... Il pourra même vous demander plus de 6 000 euros (et oui ça existe encore).
En générale, les prix constatés sont de l'ordre de 1200 à 3000 euro jusqu'à l'obtention du permis.
Si vous disposez de vos propres plans (fait par vous-même ou un dessinateur), un architecte peut même vous les refaire sur Autocad, les modifier si besoin et vous préparer le permis en le signant. Le tout pour 400 euros. Il a travaillé les plans, donc l'ordre des architectes ne devrait rien avoir à y redire. Mais la il faut longuement négocier.
S'il a une agence ou des locaux, oubliez ce prix. Son seuil de rentabilité commence d’après les estimations constatées à 800 euros. En dessous, il est en perte. Choisissez donc un architecte travaillant de chez lui. Il sera plus compréhensif à vos propres difficultés financières.


Encore une fois, rien n'est simple. Tout ce j'ai décrit ici est vérifiable sur internet. Il suffit de chercher sur un moteur de recherche reconnu le terme de "Permis de construire"


J'attends avec impatience les commentaires et désolés d'avoir été aussi long mais le sujet méritait de s'y attarder.

A vos contributions