Création de SCI pour construire, habiter et louer

salut cher lunik
*oui sans aucun probleme
*je pense que tu n'ai pas loin de la verité prevois un peu plus car tu as pas mal de frais à coté (comptable taxe divers ect...)
*je pense que oui mais pas je ne suis pas sur
* 1er les banques (voir si on vous prete l'argent pour le projet sachant qu'un apport va vous etre demandé (entre 15 et 30%du projet)
2em le comptable pour voir et creer votre sci (type d'imposition , type de sci ect ect
* il vaut mieux voir avec le comptable qui vous orientera sur le type de sci et la meilleure façon de gerer votre operation

Bonsoir,

Il faut effectivement un archi: c'est l'ensemble immo qui est considéré.
Prenez RDV auprès de votre notaire; il vous apportera un éclairage global sur le projet SCI, la fiscalité... en rapport avec votre situation personnelle.
@+

bonjour,

il doit aussi être possible d'acheter le terrain à 2 en indivision ; de déposer chacun un permis pour une construction < 170m² et ces permis vaudront division...
On peut tout à fait construire une maison de 120 m² et décider "ensuite" d'en mettre une partie en location ; à voir aussi car les contraintes ne doivent pas être les mêmes.

(j'avoue, j'ai répondu pour avoir une tite réponse

Bonjour,

Je me permet d'intervenir sachant que je suis avocate.
N'oubliez pas de prendre en compte les frais de création de société qui en principe est le job de l'avocat (1000 euros).
Il y a en plus des frais chaque année dans toute société (frais de bilan, déclaration de TVA, frais d'approbation des comptes environ 500 euros).
Si votre société est à l'impôt sur le revenu, vous paierez de l'impôt personnellement sur les revenus fonciers. Si elle est à l'impôt sur les sociétés c'est la société qui les paiera mais vous perdrez toute possibilité d'exonération de la plus-value en cas de vente.
Même pour les appartements loués, vous devrez chaque année vous acquitter de la taxe foncière pour les 4 appartements.
Je pense que compte tenu des frais et des coût de construction, votre budget est trop léger.

audeetaurel

j'avais bien pris en compte ces frais de création de SCI auquel on ajoute le capital, les frais comptables annuels mais merci de cette précision.

je savait déja aussi que je payerais l'impot sur l'ensemble du batiment (logique me direz vous).

je pense que je choisirai l'imposition personelle (en s'arrangeant pour que les bénéfices de la sci en fin d'année soit tres proche de 0) et que je payerais de ma poche un loyer a la sci pour le logement que j'occuperais (a calculer pour bénéfices en fin d'année soient proche de 0)

apres au niveau du budget général je suis assuré d'avoir des prix professionels sur le matériel pour le chauffage, la plomberie, la ventilation, l'électricité et la peinture.

je peut meme avoir des engins de TP pour faire du terrassement.

en comptant que tout ceci sera fait par mes soins ainsi que les cloisons , doublages, enduits, et peut etre carrelage je pense quand meme que ca peut etre jouable. au pire suivant les devis on verra pour une petite augmentation de budget.

audeetaurel a écrit:

Bonjour,

N'oubliez pas de prendre en compte les frais de création de société qui en principe est le job de l'avocat (1000 euros).

ou le job du notaire, de l'expert-comptable ...

Bonjour,

Effectivement, il n'y a pas en la matière...excusivité, d'autant que selon le montage, le notaire est incontournable!
@+

oui si apports immobiliers lors de la constitution

Chez le notaire généralement 1.200 euros pour des statuts authentiques sans apports immobiliers.

Beaucoup moins cher chez un expert comptable pour un sous seing

Voir comparativement trois fois rien pour le particulier débrouillard qui n'a pas peur de se frotter à un imprimé M0 et à une parution dans un JAL et qui va à la pêche de statuts types (pas forcément plus mauvais que les statuts stéréotypés des logiciels des professionnels)

C'est vrai faites dont ça vous même : ça coûte plus cher quand c'est pour rattrapper les conneries (et je peux vous dire qu'on en a toutes les semaines)!
Chacun son job. Il n'y a pas non plus d'exclusivité sur la charpente ou la maçonnerie et pourtant vous le faite faire en général...

1000€/m2 c'est le mini avec prestation de base.
mais là avec 4 apparts. ca veut dire 4 fois les budgets plomberie, elec et autre truc non "partageables", je pense que tu es TRES loin du budget final...

audeetaurel a écrit:

C'est vrai faites dont ça vous même : ça coûte plus cher quand c'est pour rattrapper les conneries (et je peux vous dire qu'on en a toutes les semaines)!
Chacun son job. Il n'y a pas non plus d'exclusivité sur la charpente ou la maçonnerie et pourtant vous le faite faire en général...

+1


Une sci doit vivre comme toute société et dégager soit des bénéfices soit un déficit .

équilibrer les comptes n'est qu'une gymnastique comptable ; entretenir un déficit virtuel est parfaitement légal.

Néammoins, en faisant les travaux vous meme, vous n'aurez pas de facture de main d'oeuvre, donc votre pret ne saurait prendre en compte votre travail manuel.

Ensuite, allez dire a son banquier qu'il me faut de l'argent pour construire un batiment ou un lot d'appartement et , je vous cite : "je fais tout moi meme " imaginez sa réaction.

Alors soyez sérieux, vous en cdi : 35 heures par semaine, vous n'avez que 5 semaines de congès par an + rtt.

votre projet ne tient pas la route. et votre banque sera rétissante.

Vous etes salariés et vous pouvez aussi devenir propriétaire bailleur privé tout simplement.

pas besoin de société, les sci sont des persones qui maitrisent les chiffres et le reste.

audeetaurel a écrit:

C'est vrai faites dont ça vous même : ça coûte plus cher quand c'est pour rattrapper les conneries (et je peux vous dire qu'on en a toutes les semaines)!
Chacun son job. Il n'y a pas non plus d'exclusivité sur la charpente ou la maçonnerie et pourtant vous le faite faire en général...

Pardon je me permets d'intervenir dans ce sujet sachant que je ne suis pas avocat (je suis donc sujet à caution).

Faut arrêter de faire croire que les notaires, avocats et compagnie font des statuts sur mesure.

Y'a un paquet de presses bouton et les statuts d'où qu'ils proviennent sont généralement bateau de chez bateau.

Pourquoi ? parce qu'ils sont incapables de maîtriser tous les domaines juridiques et comptable en jeu et c'est tellement facile de s'appuyer sur un travail déjà éprouvé.

L'avocat spécialisé en droit des sociétés qui fait signer des statuts sous seing de SCI à un gus pour acquérir un terrain à bâtir et qui se retrouve avec une société dormante quand il doit renoncer à acquérir sous forme sociétaire pour cause de fiscalité défavorable (TVA) ce n'est pas de la fiction (mais c'est certain que ça ne coûte pas plus cher à réparer)

Je ne veux pas jeter l'anathème sur une profession, y'a des king aussi chez les notaires dont de nombreux vendeurs de SCI familiales (souvent inutiles et parfois préjudiciables).

Quant à la comparaison avec les professionnels du bâtiment, elle est particulièrement mal choisie à la lecture de ce forum pour illustrer la compétence, le sérieux et le professionnalisme.

Ceci étant, je rejoins l'analyse de placoman sur la frilosité probable du financier dans le cas d'espèce, habituellement méfiant à l'égard des sci et demandant fréquemment le cautionnement solidaire des associés.

La pertinence de la SCI reste en outre à démontrer.

Prévoir que sera attaché à la détention de telles parts sociales la jouissance de tel appartement ? Echapper aux règles de l'indivision ?

Il faut bien garder à l'esprit que la fiscalité des droits d'enregistrement en matière de terrain à bâtir est une fiscalité dérogatoire profitant uniquement au particulier personne physique qui achète un TAB pour édifier un immeuble à usage d'habitation ou mixte.

L'acquisition sous forme sociétaire écarte la perception de droits d'enregistrement au profit d'une perception de TVA.
Le delta est de l'ordre de 14,5% de frais d'acquisition (communément appelés frais de notaire) en plus.
(Sur le terrain de 100.000 euros c'est donc 14.500 de frais d'acquisition supplémentaires...)

Par ailleurs, la SCI ne peut opter pour la TVA pour y assujétir les loyers dans le cas évoqué (location à usage d'habitation sans prestation particulière)dans l'objectif d'opérer la déduction des la tva acquittée sur les travaux.


PS: Les conneries chères à réparer procèdent d'avantage du montage que de clauses types de statuts.

zeoc a écrit:

1000€/m2 c'est le mini avec prestation de base.
mais là avec 4 apparts. ca veut dire 4 fois les budgets plomberie, elec et autre truc non "partageables", je pense que tu es TRES loin du budget final...

si tu avais lu le truc depuis le début tu aurais vu que la plomberie sera faite par mes soins ainsi que le chauffage, électricité, cloisons, doublages et peut etre meme le carrelage. Je travaille dans une entreprise de plomberie et de TP en bureau d'études !

si tu me dit 1000€ du m² ben je trouve ca extremement cher meme pour moi qui habite dans le luberon. dans la vie faut comparer, faire plusieurs devis mais surtout NEGOCIER la est l'importance.

placoman a écrit:

Une sci doit vivre comme toute société et dégager soit des bénéfices soit un déficit .

équilibrer les comptes n'est qu'une gymnastique comptable ; entretenir un déficit virtuel est parfaitement légal.

Néammoins, en faisant les travaux vous meme, vous n'aurez pas de facture de main d'oeuvre, donc votre pret ne saurait prendre en compte votre travail manuel.

Ensuite, allez dire a son banquier qu'il me faut de l'argent pour construire un batiment ou un lot d'appartement et , je vous cite : "je fais tout moi meme " imaginez sa réaction.

Alors soyez sérieux, vous en cdi : 35 heures par semaine, vous n'avez que 5 semaines de congès par an + rtt.

votre projet ne tient pas la route. et votre banque sera rétissante.

Vous etes salariés et vous pouvez aussi devenir propriétaire bailleur privé tout simplement.

pas besoin de société, les sci sont des persones qui maitrisent les chiffres et le reste.

je me fout que mon pret ne prenne pas en compte mon travail manuel le travail ne me fait pas peur on est dans une société ou beaucoups de monde se plaint, ne fait rien et attend et veut vivre de mieux en mieux . je ne suis pas de ceux la on n'arrive a rien sans travail c'est pour ca que je compte faire ca. aller bosser sur mon chantier le soir de 6h a minuit et le week end ne me fait pas peur.
des collegues qui sont dans le meme esprit que moi m'aiderons par contre la je pourais payer cette main d'oeuvre en cesu avec le pret.
C'est sur que je n'irais pas chez le banquier les mains dans les poches, je suis en train de réfléchir a des plans histoire d'avoir une premiere idée de ce qui peut etre fait, je les ferais chiffrer ensuite pour présenter un bon dossier a mon banquier

pour o² ben g pas tout compris

l'utilité de faire une sci serait de pouvoir faire rentrer mes petites soeurs dans quelques années.
il y a quand meme pas mal de flexibilité.

apres je ne saurait pas faire la comparaison entre plusieurs solutions au niveau comptable.

J'illustre l'impact de la solution sociétaire sur les frais d'acquisition

Terrain 100.000 euros
Frais d'acquisition du terrain (frais de notaire)
- si achat en indivision : 7.080 euros
- si achat par une sci : 21.590 euros ( 125 euros de droit fixe)

Il est possible de contourner cette fiscalité défavorable en apportant le bien à une sci 5 ans après l'achèvement de l'immeuble au sens fiscal au prix d'un acte notarié (selon valeur de l'immeuble apporté et nécessairement inférieur à l'acqusition soumise à tva selon la fiscalité applicable à ce jour).