Retour d'expériences sur les crédits immo

Bonjour à tous,

Je ne sais pas si c'est le bon endroit pour le faire (si ça ne l'est pas n'hésitez pas à déplacer le sujet! )mais voici en vrac ce que j'ai retenu de mes expériences avec les banques pour obtenir un crédit immobilier, en espérant que ça pourra en aider certains!

Comment comparer plusieurs offres de banque ?
Vous allez sûrement vous entretenir avec plusieurs conseillers financiers et avoir ainsi plusieurs propositions. Pour comparer ces offres, il faut comparer le coût total du crédit avec assurances, frais de garantie, frais de dossier et la totalité des mensualités prévues.

Le TEG ?
Le taux effectif global…. qui n’est défini nul part de la même manière ! Si on vous en parle, n’en tenez pas compte. Certains y mettent absolument tout (assurances, garanties, frais de dossier et taux du crédit) alors que d’autres n’y incluent pas les frais de garantie par exemple… Et ça fait vite une différence en pourcentage ! En décembre, sur 25 ans, on nous parlait par exemple d’un TEG de 5,6% au CM qui comprenait pas comment la Cd’E pouvait oser proposer des TEG de 6,2% sur la même durée et qui s’offusquait qu’ils essaient de racketter les clients ainsi… Evidemment c’était pas le même TEG dont nous parlions, et je pense que le conseiller CM le savait parfaitement parce que quand nous avons demandé ce que comprenait sont TEG il est resté très évasif et ce n’est qu’en rentrant chez nous que nous avons pu voir les différents modes de calculs.
En bref, le TEG peut être utilisé pour faire peur ou pour appâter mais c’est à prendre en considération en connaissance de cause !

L’assurance
La banque vous proposera de base son assurance groupe. Mais vous pouvez en prendre une autre, souvent moins chère ! BNP P a par exemple un partenariat privilégié avec la CARDIFF qui est très intéressante pour les personnes de moins de 40 ans qui ne fument pas (deux fois moins chère !).
On vous proposera aussi APRIL (pas sûre de l’orthographe) que je déconseillerais vivement car trop restrictive au niveau des activités pratiquées (un accident en balade sera considéré comme un accident en randonnée périlleuse en gros).
Choisir une assurance moins chère c’est mieux mais pour les jeunes, il faut garder à l’esprit que plus jamais dans notre vie on ne nous proposera un taux aussi faible pour nous assurer. Ainsi un couple peut se contenter de s’assurer à 50/50 chacun mais pour des tarifs aussi bas l’effort à faire pour s’assurer à 70/70 est si minime que cela mérite d’être réfléchi. On ne sait jamais…

Le remboursement en anticipé, partiel ou total
Si jamais avant la fin de votre prêt vous avez un héritage ou gagnez une petite somme au loto, vous souhaiterez peut être remboursé un peu plus vite votre prêt en donnant plus d’argent d’un coup sans pour autant tout payer non plus. C’est un remboursement partiel. De base, les banques plafonnent le montant que vous pouvez verser ainsi et vous font en plus payer des frais dessus (jusqu’à 3% du montant restant dû).
De la même manière si vous vendez votre maison avant la fin du prêt ou gagnez une énorme somme au loto, vous pourrez ainsi rembourser intégralement votre prêt. C’est un remboursement total. Là encore, il y aura des frais dans le contrat de base.
C’est pourquoi il faut négocier cette clause. Faire complètement supprimer les frais engendrés par ces opérations n’est pas très réaliste, mais obtenir la suppression des frais pour des remboursement qui auraient lieu au plus tôt 5 à 7 ans après le début du prêt, c’est faisable.
Bien sûr les banques prévoient quand même des clauses où vous ne paierez pas de frais : si par exemple vous êtes mutés et dans l’obligation de vendre votre bien, vous n’aurez pas de frais. Si vous vendez mais reprenez un prêt chez eux vous n’aurez normalement pas de frais non plus…

Les frais de dossier
Si vous voulez les négocier vous pouvez mais ne vous estimez pas hyper balèzes si vous y arrivez… Le plus important à négocier c’est tout ce qui comporte des « % » : assurances pour ceux qui ne peuvent pas bénéficier des prix les plus bas, les frais de remboursement en anticipé et le taux de base du crédit.
Un bon argument ceci dit pour quand même gagner quelques centaines d’euros : la Poste les offre systématiquement à tous ceux de moins de 35 (ou 36 ?) ans qui prennent un prêt immobilier chez eux

La modification des mensualités
Pour un prêt à taux fixe, la plupart des banques permettent de moduler les échéances, ce qui peut être très profitable car même en augmentant légèrement sa mensualité on réduit très vite le coût du crédit.
Ceci dit en général la modulation des mensualités ne peut avoir lieu pendant les deux premières années du prêt. Ensuite il faut bien faire attention : est-ce que la banque plafonne la possibilité de moduler ? En % ? En euros? Est-ce que vous pouvez moduler à la baisse? Même pour une mensualité plus faible que votre toute première mensualité ? Faut absolument avoir la réponse à toutes ses questions si vous envisagez d’utiliser cette possibilité (et il faut l’envisager !)
La Cd’E en Hte Garonne par exemple, ne permet pas de négociation sur les frais de remboursement en anticipé mais par contre elle ne plafonne pas du tout la modulation de ses mensualités : ainsi vous pouvez dire au banquier « ok bon bah ma prochaine mensualité elle sera de 100 000 euros » s’il vous reste 100 000 euros à payer et que vous les avez.
Par ailleurs, vouloir rembourser en anticipé partiellement ou totalement n’est pas toujours la meilleure solution : parfois il vaut mieux augmenter un peu sa mensualité et placer le reste de l’argent, et sur le terme vous pouvez ainsi être plus gagnants. A voir au cas par cas évidemment.

Le montage des taux
Typiquement dans la construction, avec le prêt à taux zéro la plupart des gens qui veulent en bénéficier vont faire lisser leurs échéances. C’est un peu plus coûteux que le non lissage mais bien plus confortable. Regardez quand même le coût engendré par ce lissage.
D’autres banques, même sans PTZ, sans 1% patronal, sans CEL/PEL, vous proposent des montages de taux un peu tarasbicotés avec que des taux attractifs mais au final parfois en regardant le coût total de votre crédit vous vous rendrez compte que ça revient plus cher ! C’est ce qui s’est passé pour nous avec la Poste qui veut absolument nous collait dans les pattes deux prêts , l’un sur 10 ans, l’autre sur 20 ans, qui se chevauchent pour au total un prêt sur 25 ans, avec en plus le lissage d’un PTZ. Et bien au final c’est plus cher qu’un prêt « classique » avec un taux un peu plus élevé (la Poste nous proposait 4,1 et 4,3%, BNP 4,45% sur 25 ans).

Domiciliation des comptes courants et autres contraintes
Légalement on ne peut vous demander de domicilier votre compte courant dans la banque créditeuse. Mais concrètement on vous le demande gentiment quasiment tout le temps (sauf la Poste par rapport à notre expérience personnelle). Faites bien attention alors aux tarifications en vigueur. Vous pouvez aussi demander des offres comme un an sans frais pour l’un ou tous vos comptes courant.
D’autres banques vous obligent aussi à prendre l’assurance habitation chez eux, sachez que ce n’est que pour an et pas plus cher que les organismes d’assurance habituels. Et si on vous le demande pas, dites lors de votre négociation que vous être prêts à prendre cette assurance chez eux s’ils font un geste de leur côté.
Par contre d’autres établissements obligent leurs futurs clients à prendre une assurance vie, des actions etc. C’est complètement illégal et souvent mentionné uniquement juste avant la signature du contrat ou pire jamais ! On s’en rend compte trop tard… à moins d’avoir scrupuleusement chercher à le savoir !


Voilà donc pour mon retour d’expériences sur les banques…
Pour info nous cherchons un prêt sur 25 ans avec mensualité modulable, pour l’instant à taux fixe mais vu que les taux révisables ont bien baissé peut être allons nous opter pour un taux capé 1… Tout ça après avoir choisi notre constructeur bien sûr

Bon courage à nous tous!