Rachat de prêt

bonjour,

Il me semble que dans certains contrats, on ne peut pas racheter les 1ères années (?), il y a aussi certaines banques qui acceptent de renégocier mais pareil il doit y avoir des délais.
pour tes calculs je te crois sur parole donc vu le résultat :

Citation:

nous sommes au moins gagnant de 14 000€. De plus ça nous permet d'augmenter notre budget de construction de 3 000€ pour subvenir à quelques imprévus.

Pensez-vous que cela en vaille la peine (économie de 7/800€ par an dans la nouvelle situation) en considérant toutes les démarches qui vont être nécessaires ?

mais si c'est possible d'économiser 14000€ oui je trouve que çà en vaut la peine, ils seront toujours mieux dans votre poche que dans celle du banquier


Pour les assurances, certaines sont fixes sur le montant emprunté et d'autres sont calculées sur le montant restant dû.
pareil, dsl je ne sais plus où je l'ai lu

peut être aussi te sera t -il possible de racheter ton prêt uniquement quand tu entreras dans la phase d'amortissement et tant que tout n'est pas débloqué, ce ne sera pas possible. à voir sur ton contrat

stephplr77 a écrit:

peut être aussi te sera t -il possible de racheter ton prêt uniquement quand tu entreras dans la phase d'amortissement et tant que tout n'est pas débloqué, ce ne sera pas possible. à voir sur ton contrat

Le prêt est déjà en phase d'amortissement, par contre nous payons seulement les intérêts sur la partie débloquée.

Je n'ai également lu nulle part qu'on devait attendre un certain temps pour faire un remboursement anticipé, si ce n'est avoir à payer 6 mois d'intérêts plafonnées à 3% du montant restant à payer.

J'ai contacté notre banque hier (la Casden pour ne pas la nommer) et ils ne proposent pas de racheter les prêts en cours, tout du moins si on n'a pas l'équivalent de 30% du prêt en points casden. Dans notre cas, plus de 50 000 points alors qu'on vient juste d'ouvrir un compte chez eux !

euh sur le papier pour moi, tu n'a encore rien amortie de ton pret, car il est impossible pour ta banque de commencer a te faire payer du capital sans avoir debloqué la totalité de l'argent ou statuer sur l'arret des travaux.

es tu vraiment sur que tu ne paye pas QUE des intercalaires en ce moment ?

J'en suis certain... nous avons commencé à payer dès le 1er euro débloqué. L'amortissement et l'assurance sont sur la totalité du crédit alors que les intérêts sont calculés sur le montant restant à rembourser.
Nous recevons tous les mois un courrier avec la mensualité qui sera prélevée et le détail. Donc je sais exactement quelle somme nous devons encore à la banque.

[quote="han39
Le prêt est déjà en phase d'amortissement, par contre nous payons seulement les intérêts sur la partie débloquée.

[/quote]

donc tu n'es pas en phase d'amortissement , ce que tu paies ce sont les intérêts intercalaires. tu seras en phase d'amortissement quand tu débuteras le remboursement du capital emprunté, ce qui se fera quand tout ton prêt sera débloqué

Je me suis mal exprimé. Dans nos mensualités il y a l'amortissement, l'assurance et les intérêts. Par contre, comme je le disais juste avant, les intérêts ne portent que sur la partie débloquée, ce qui est normal !

non ce qui est normal c'est que tu ne paye que des intérêts tant que ton prêt n'est pas a 100% débloqué OU que tu ai fait un courrier a la banque comme quoi ta construction était fini et que tu renonçais au reste du capital débloquable.

Plutôt qu'un long discours, voici le récapitulatif du prêt sur le site de la Casden :

Et on voit clairement apparaître le Capital restant dû : 154 601.13€
Alors que nous avons déjà débloqué : 157 050.00€

Ce qui prouve bien, je pense, que l'amortissement est bien en cours

Par ailleurs, on remarque bien que les échéances sont sur 25 ans et non pas 25 à partir du moment où nous aurons totalement débloqué le prêt.

j'ai fais du forcing pour avoir ca a la banque (ou ne serais ce que payer mon échéance total, et TOUS y compris BPL, m'ont dit "non monsieur c'est interdit".

Bah c'est un des avantages que propose la Casden... Dommage qu'on soit mal tombés pour contracter ce prêt

Si ça n'avait pas été le cas, j'aurai débloqué la totalité des fonds pour commencer l'amortissement... Car ils ne sont pas regardant là-dessus non plus, je débloque comme je veux, sans rien avoir à présenter. Je dois juste fournir l'ensemble des factures dans les 36 mois suivant l'achèvement des travaux.

armand a écrit:

non ce qui est normal c'est que tu ne paye que des intérêts tant que ton prêt n'est pas a 100% débloqué OU que tu ai fait un courrier a la banque comme quoi ta construction était fini et que tu renonçais au reste du capital débloquable.

armand a écrit:

j'ai fais du forcing pour avoir ca a la banque (ou ne serais ce que payer mon échéance total, et TOUS y compris BPL, m'ont dit "non monsieur c'est interdit".

Amortir immédiatement le prêt était une des conditions pour le choix de la banque, et je n'en avais pas vu qui réfusait y compris BPL de l'autre canal..

Je suis au crédit agricole et heureusement que j'ai pu amortir le pret dés le premier déblocage car sinon j'aurai payé que des interet intercalaire pendant 18 mois !

nous nous sommes rabattu nous sur une franchise total (nous ne payons donc que l'assurance pendant les travaux) le tout en épargnant et en faisant un rachat partiel du crédit dès l'entré dans la phase d'amortissement.

Nous aussi on amortit directement le prêt sur les sommes débloquées

Et ce n'est interdit que pour les banques qui veulent se faire un peu plus d'argent

oui sur les sommes débloqué, mais pas sur la globalité de l'emprunt non débloqué !

armand a écrit:

oui sur les sommes débloqué, mais pas sur la globalité de l'emprunt non débloqué !

Ca me parait assez logique
Tu ne vas pas rembourser la banque sur de l'argent qu'elle ne te prête pas.

Si si une banque m'a proposée cela (CA pour ne pas les nommer )

Au final, est-il possible de racheter le crédit en faisant un nouvel emprunt à un taux plus intéressant?

Sarri a écrit:

Au final, est-il possible de racheter le crédit en faisant un nouvel emprunt à un taux plus intéressant?

Oui,
Mais il faut vous acquiter des pénalités de remboursement anticipé qui correspondent à 3% du capital restant du dans la limite du montant de 6 mois d'intêret.
Donc déja ce handicap rend l'opération interessante que si le différentiel de taux est vraiment important.

Attention,

un conseiller bancaire vient de me dire que le rachat de pret ne permettait pas à la banque de fournir un justificatif pour la déclaration des interets d'emprunts.

C'est important à savoir (à confirmer)

Fresh a écrit:

Attention,

un conseiller bancaire vient de me dire que le rachat de pret ne permettait pas à la banque de fournir un justificatif pour la déclaration des interets d'emprunts.

C'est important à savoir (à confirmer)

Je ne comprends pas trop ce qui les en empêche !

J'avais bien lu le décret et en cas de rachat on peut continuer de récupérer les intérêts mais dans la limite de ceux du 1er prêt. Tout un mic-mac mais c'est possible !

Sinon de notre côté ça avance, on doit faire avec les lenteurs des banques, surtout quand on reste dans le même groupe
On rachète notre prêt Casden par notre banque, la Banque Populaire. Sans trop négocier nous avons obtenu le taux recherché : 4.10% sur 25 ans. Cela nous permet de gagner plus de 18 000€ en tenant compte des frais engagés (intérêts déjà versés et rachat). De plus on prend une petite rallonge pour pouvoir terminer l'ensemble des travaux dès maintenant.

Finalement on perd pas trop dans l'histoire, et on retombe sur un prêt qui nous convient mieux !

bonsoir,

Vous avez eu droit au PTZ avec votre banque?

dindet1 a écrit:

bonsoir,

Vous avez eu droit au PTZ avec votre banque?

Et non, on est bien trop riche pour obtenir des aides... C'est tout le problème des plafonds où d'un côté tu as droit à tout et de l'autre, plus rien... Il suffit juste d'être du bon côté.

Pas que je me plaigne, mais pour quelques euros parfois on n'a pas droit au PTZ sans être plus riche que d'autres qui l'obtiennent.

Bonjour,

Nous venons de renégocier notre pret immobilier.
Nous avions signé en septembre 2008 pour un total de 193 000 € (dont PTZ de 19 000 € lissé car payable sur 6 ans de suite) à 5 % sur 25 ans.

J'avais une offre de rachat dans une autre banque à 4.20 % mais on perdait le bénéfice du PTZ + pénalité de 3 % de remboursement du montant restant du.
(ou 4 % si on repartais sur 20 ans au lieu des 24 années restantes)

J'avais calculé que si la banque s'aligner à l'offre concurrente en tenant compte du PTZ + pénalité, la banque devait me proposer "que" du 4.60 pour que ça revienne au même pour moi... (Histoire que je ne change pas de banque car ca revient au même)

L'offre de la banque a été la suivante : 4.30 % sur la même durée. (24 ans restant). Frais de dossier : 700 €.
Donc bonne affaire ;)

Au final, on gagne 23 000 € sur la durée du pret tous frais retirés.

Donc pour ceux qui hésitent, foncez !

@+

Salut Chtom,

Si pas indiscret, c'est quelle banque ?
Mis à part les frais de dossier, pour faire racheter ton crédit, tu as dû payer les 3% de pénalités de remboursement anticipé???

En tout cas, te concernant, c'est une bonne affaire

@+
Nico.

Nicoleo a écrit:

Salut Chtom,

Si pas indiscret, c'est quelle banque ?
Mis à part les frais de dossier, pour faire racheter ton crédit, tu as dû payer les 3% de pénalités de remboursement anticipé???

En tout cas, te concernant, c'est une bonne affaire

@+
Nico.

C'est la banque populaire du nord.
Je n'ai pas payé les 3% de pénalités (environ 5300 €) car je n'ai pas quitté la banque. C'est seulement le taux qui a changé : toutes les conditions générales restent les mêmes. Je n'ai payé que les frais de dossier.
Biensur, si j'avais vraiment changé de banque, j'aurais du payer ces frais de dossiers.

Le plus simple est dans un premier temps de prendre contact avec un établissement concurrent.
Le jour du rendez-vous, arriver avec tous les papier et documents nécessaires (tableau amortissement, etc ...)
Le conseiller va vous calculer en deux temps trois mouvements si l'opération est positive ou pas.
Ensuite libre à vous de retourner voir votre banquier, pour lui demander de s'aligner.
C'est parfois possible et parfois pas !!

La banque ne pourra jamais "vendre" son argent moins cher que ce qu'elle a emprunté, donc dans ce cas il faut changer d'établissement tout simplement.
Je suis passé pas là il y a 8 ans, même avec les 3% de pénalité, nous avons réalisé une économie de 24000euros. ;)

Bonjour à tous,

Je suis allé voir Meilleurtaux, mon opération de renégociation peut se faire sans problème Pénalité de 3%, 1000€ de frais, De nouveau le cautionnement ! lol et d'un autre coté une assurance très raisonnable 0.11 pour moi et 0.20 pour ma petite amie (fumeuse)
Le taux pour 25 ans est de 4.06% je l'ai eu il y a 1an et demi à 4.70.
J'ai appelé la banque postale pour lui en faire part..
Ma conseillère me dit attendez encore un peu notre taux Pivot vient de baisser il est a 4.80% ! si il passe a 4.70% on peux le renégocier sans problème et surtout sans Frais.!
Le taux à la BP est de 4%...
Si on travaille avec Meilleurtaux nous pouvons rajouter 10 000€ de plus dans l'enveloppe et garder la même mensualité.
Qu'en pensez vous??? les autres banques n'ont pas de taux Pivot :'(

SO6 a écrit:

Le plus simple est dans un premier temps de prendre contact avec un établissement concurrent.
Le jour du rendez-vous, arriver avec tous les papier et documents nécessaires (tableau amortissement, etc ...)
Le conseiller va vous calculer en deux temps trois mouvements si l'opération est positive ou pas.
Ensuite libre à vous de retourner voir votre banquier, pour lui demander de s'aligner.
C'est parfois possible et parfois pas !!

La banque ne pourra jamais "vendre" son argent moins cher que ce qu'elle a emprunté, donc dans ce cas il faut changer d'établissement tout simplement.
Je suis passé pas là il y a 8 ans, même avec les 3% de pénalité, nous avons réalisé une économie de 24000euros. ;)

Oui c'est sur que la banque ne peut pas toujours s'aligner mais autant tenter...
Là , ou je suis moins d'accords c'est que dans notre cas, la banque vends son argent moins cher qu'elle ne l'a acheté :
En 2008, après négociation, la banque nous a proposé du 5%. La banque a donc emprunté sur le marché a un taux d'environ 4.7/4.8 % pour nous le preter.
En 2009, après re-négociation, la banque nous occroit du 4.3% en lieu et place du 5 %. Pourtant, la banque a emprunter à 4.70/4.80%....
Elle perds donc de l'argent dans l'opération.
MAIS les crédits immo, c'est pas ca qui fait vivre les banques.... Elle se rattrape sur tous les accotés : Frais de gestion de compte, cartes bancaires, assurance diverses, etc...
Dans notre cas, la banque a estimé que ce qu'elle perdait d'un coté aller sans doute être "rentabilisé" de l'autre. Et qu'elle accepté de perdre de l'argent dans l'opération de rachat de pret.
Si cette perte était trop élevée, elle ne se serait pas alignée et effectivement, nous aurions du changer de banque.

kragg62 a écrit:

Je suis allé voir Meilleurtaux, mon opération de renégociation peutse faire sans problème Pénalité de 3%, 1000€ de frais, De nouveau lecautionnement ! lol et d'un autre coté une assurance très raisonnable0.11 pour moi et 0.20 pour ma petite amie (fumeuse)
Le taux pour 25 ans est de 4.06% je l'ai eu il y a 1an et demi à 4.70.
J'ai appelé la banque postale pour lui en faire part..
Ma conseillère me dit attendez encore un peu notre taux Pivot vientde baisser il est a 4.80% ! si il passe a 4.70% on peux le renégociersans problème et surtout sans Frais.!
Le taux à la BP est de 4%...
Si on travaille avec Meilleurtaux nous pouvons rajouter 10 000€ de plus dans l'enveloppe et garder la même mensualité.
Qu'en pensez vous??? les autres banques n'ont pas de taux Pivot :'(

Je ne sais pas comment ca marche à la BP.
Nous avons renégocié maintenant car je ne sais pas de quoi sera fait demain.... Qui me dit qu'en janvier 2010 les taux seront plus bas qu'aujourd'hui ?
Y'a rien de garantie. Nous avons préférer assurer une re-négociation de suite plutôt que d'attendre que les taux baissent encore.
Peut-être que dans quelque temps, on aurait pu renégocier à 4.2 ou 4.1 mais je préfere être raisonnable.
Il ne faut pas tirer trop sur la corde car au bout d'un moment, ca lache ;)

Notre histoire perso :
Emprunt de 109000€ il y a un an et demi au Crédit du Nord à 5% sur 20 ans. Nous sommes en franchise partielle le temps de la construction.
Caution crédit logement

Là, on nous propose de passer en taux révisable capé 1, avec la base à 3.4%, max donc à 4.4%.
Pour ça, on nous demande 3% de remboursement anticipé + 150€ de frais de négo + credit logement 1300%
Remboursement de l'ancien crédit logement à hauteur de 80% de la somme initiale.

BILAN :
Au pire des cas, c a d le taux au max pendant les 20 ans (4.4%), delta intérêts moins pénalités = 7000€ de gain sur 20 ans
Dans le meilleur des cas : 21k€ de gain sur 20 ans
Median : 13k€ de gain sur 20 ans

Cela me parait donc intéréssant mais je suis sûr qu'il y a moyen de grâter sur les 3% de pénalités ...

Qu'en pensez-vous ?

Nico

Ce qu'on te propose c'est au crédit du nord ???? Car si oui, ils s'embêtent pas de te faire payer les 3% de pénalité !!!!
Vu les taux actuel, je partirais plutôt sur un fixe qu'un variable.

De plus, je pense que vous pouvez trouver mieux comme offre.

Essai meilleurtaux.com ou autre.

Bonjour,

je m'intéresse au rachat de crédit mais je m'y perd beaucoup..

Si je fais racheté mon crédit je dois payer les 3 % (ou 6 mois d'intérêts) et je dois faire lever l'hypothèque... + frais de notaires pour en refaire une ? encore des frais :-/...

Si j'ai un prêt à taux zero lissé dans le principal je dois aussi le remboursé ? car je vois que certains énonces la perte du droit au ptz... :-/

Pour le crédit d'impôt sur les intérêts là encore une fois il semble que je n'ai plus le droit de les déclarer.... ?

@+

coyott a écrit:

Si je fais racheté mon crédit je dois payer les 3 % (ou 6 mois d'intérêts) et je dois faire lever l'hypothèque... + frais de notaires pour en refaire une ? encore des frais :-/...

Si tu fais racheter ton crédit PAR UNE AUTRE BANQUE QUE CELLE ACTUELLEMENT :
Oui pour les 3 % ou 6 mois d'interet
Oui pour les frais d'hypothèque

Si c'est une re négociation dans la même banque : (selon mon avis)
Non pour les 3 % ou 6 mois d'interet
Non pour les frais d'hypothèque
Frais de dossier à payer uniquement. (Dans ma banque c'est 1% du montant restant du. Mais j'ai négocié : 700 € au lieu de 1800 €)

coyott a écrit:

Si j'ai un prêt à taux zero lissé dans le principal je dois aussi le remboursé ? car je vois que certains énonces la perte du droit au ptz... :-/

Le PTZ n'est pas transférable : c'est la banque qui l'a initié qui le finance du début à la fin.

Si tu va dans une autre banque, tu perds le bénéfice du PTZ car je pense pas que ta nouvelle banque accepte de lissé un pret qui est ailleurs que dans leurs établissement bancaire....

coyott a écrit:

Pour le crédit d'impôt sur les intérêts là encore une fois il semble que je n'ai plus le droit de les déclarer.... ?

Là, je n'ai pas de réponse si tu changes de banque.
Par contre, si c'est une re-négociation (comme dans mon cas), à mon avis, y'a rien qui change.

Bonjour à tous,
Nous avons réussi à renégocier notre taux de crédit immobilier, et nous souhaitions savoir si l'on perd le bénéfice du crédit d'impôt.
Merci de votre réponse.

Non, pour la simple et bonne raison que c'est la date d'achat ou signature CCMI qui est pris en compte.

Je cite notre conseillère du CDN ...

Nico.

Bonsoir,

Petite question :

Notre banque nous propose deux solutions à notre crédit initial de 20 ans à 5% souscrit il y a un an :

- la rénégo, pas de pénalités de remboursement anticipé, taux à 4,1% fixe sur 20 ans

- le rachat de crédit, 3% pénalités remb anticipé, et resouscrire un crédit logement, taux révisable capé +1 à 3,45%

Actuellement, l'euribor est au plus bas jusque au moins fin 2010, ce qui nous garanrie presque 1 an à 3,45%, mais quid de l'avenir ???????

L'avantage en fixe à 4,1% qui est un bon taux je pense et de garder des liquidités (environ 3500€ = 3% remb anticipé). Celles-ci seront utiles pour des travaux ou aménagement maison ...

Que feriez-vous à notre place ?

Merci d'avance,

Nico.

Bonjour,


Je débute les démarches pour essayer soit de renégocier, soit de me faire racheter le crédit. Pour l'instant, on est à 4,45% HA sur 18 ans, on a déjà payé 6 mois de crédit et j'ai calculé que un rachat de crédit avec frais dossiers, cautionnement et 3% de pénalité à 3,80% sur 17 ans (ce que me propose à la louche une autre banque) équivaut à une rénégociation de 4,05% environ directement avec ma banque (hors assurance, je ne l'ai pas intégrée dans le calcul). Autrement dit, le rachat ne vaut le coup pour nous que si j'ai un taux de rachat supérieur de 0,25 points au taux de renégociation. Bref, les frais annexes de rachat me coutent 0,25 points sur un taux de crédit.
J'espère que j'ai été claire!

J'ai fait ça sur calcamo.


Tu peux faire une simulation sur le site (peut-être déjà fait)pour voir la différence de coût dans le meilleur (taux variable bas) et le pire des cas (taux variable haut à 4,45%) et le taux fixe, et ainsi évaluer si le risque lié au taux variable vaut vraiment le coût ou s'il vaut mieux aller vers le taux fixe.


Moi, je pencherais pour le taux fixe, d'autant que les liquidités ne sont jamais de trop en fin de construction.

Voilà, voilà, bon courage!

Merci Pompoire, j'ai en effet fait ces simulations du meilleur (3,45% et du pire).
9k€ de delta - economie de 3,5k€ = 5,5k€ ...
Mais je ne suis pas voyant pour prédire une économie au tas pendant 20 ans.

Quand ça va remonter, ça risque de faire mal et vite arriver à 4,45% pour notre cas.
Notre choix est fonc fait, j'appelle ma banque demain.

Tu es à quelle banque?

@+
Nico

Je suis à la banque coutois, mais je ne leur ai encore parlé de rien. J'ai pris rdv à la bnp qui me connait déjà (d'il y a près d'1 an...!), et qui m'a donné ce taux comme ça. J'y vais samedi, et je verrai ensuite en fonction de ça ce qu'ils peuvent faire à ma banque (peut-être rien...!). ça me stresse un peu car j'aime bien ma banquière!

Je pense que tu fais le bon choix!

A moi maintenant!!

Notre rachat de prêt est enfin finalisé, on va pouvoir passer à autre chose ! Plus de 3 mois pour mettre tout ça en place, faut pas être pressé...
Nous avons finalement fait deux prêts (un pour le rachat et un autre pour financer la fin des travaux) pour un total de 194 000€. Comme dit précédemment, ça nous permet de faire des économies sur les intérêts et d'emprunter plus.

En tout cas on n'a jamais rencontré aucune difficulté pour débloquer des fonds avec nos 2 prêts. Avec le nouveau j'ai pu tout débloquer sans avoir à fournir de justificatif... Enfin un avantage à ne pas avoir de PTZ... On se console comme on peut C'est quand même bien de pouvoir disposer de son argent comme on veut, tant que ça reste dans la construction, bien entendu