Le certificat d'urbanisme

L’importante réforme du permis de construire et autres autorisations d’urbanisme qui est entrée en vigueur le 1er octobre 2007 n’a pas épargné le certificat d’urbanisme et ce malgré le fait que celui-ci ne constitue pas une autorisation d’urbanisme (il s'agit d'un acte administratif).

Ce nouveau certificat d’urbanisme, qui a emprunté beaucoup au certificat de l’ancien article L410-1 du code de l’urbanisme, comporte néanmoins des innovations majeures tant en ce qui concerne ses effets juridiques comme l’avènement du certificat d’urbanisme tacite ou le maintient des dispositions applicables à la date de la délivrance (et plus seulement celles mentionnées dans le certificat comme par le passé) qu’en ce qui concerne l’allongement du délai de validité du certificat.

Il est donc important de se familiariser avec le nouveau certificat (qui reste double comme sous l’ancien régime) afin d’en appréhender les nouveautés qui ne sont pas dénuées d’intérêts pour le demandeur puisque, comme l’esprit de la réforme, elles procèdent d’une volonté du législateur, de simplification, d’efficacité et de sécurisation.

Il est à noter que comme précédemment, le certificat d'urbanisme ne constitue en aucun cas un préalable obligatoire à une demande d'autorisation d'urbanisme.

Les objets et contenus des certificats d'urbanisme

Le certificat d'informations générales (article L410-1 a du code de l’urbanisme)

Ce certificat, injustement qualifié de super note de renseignement d’urbanisme, doit être demandé lorsqu'aucun projet précis ne motive la demande.
Ce certificat poursuit le double objectif de renseigner le demandeur :

• sur les éventuels droits de préemption pouvant être exercés sur le terrain de la demande
• et sur les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique) et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain de la demande.

 

Le certificat opérationnel ou pré opérationnel (article L410-1 b du code de l’urbanisme)

Ce certificat poursuit les mêmes objectifs que le certificat d’informations générales mais vise également à informer sur la faisabilité d’une opération particulière précisée dans les grandes lignes sur une notice descriptive annexe à l’imprimé de demande.
En conséquence il indique :

• si l’opération est réalisable,
• si l’opération projetée est soumise à un accord particulier (commission des sites, architectes des bâtiments de France...)
• si une demande d’autorisation est susceptible de recevoir un sursis à statuer
• l'état des équipements publics existants (voirie et réseaux) ou prévus desservant le terrain de la demande

La durée de validité du certificat

 La durée de validité est la même pour les deux catégories de certificat. Elle est de 18 mois sauf prororagation valablement obtenue.

Les effets juridiques du certificat d'urbanisme

L’un comme l’autre de ces certificats fige les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et des participations d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance du certificat au profit du demandeur d’une autorisation ou d'une déclaration préalable, sous les deux réserves suivantes :

• de nouvelles dispositions pourront être applicables si celles ci sont plus favorables au demandeur. les dispositions relatives à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique seront applicables, même si elles sont intervenues après la date de délivrance du certificat d’urbanisme.

• les dispositions relatives à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique seront applicables, même si elles sont intervenues après la date de délivrance du certificat d’urbanisme.

L’information relative à la faisabilité du projet du certificat opérationnel n’est qu’une simple information non créatrice de droit. Si l'information sur la possibilité de réalisation du projet   délivré par le certificat est erronée, le demandeur ne peut intenter qu’un recours indemnitaire contre l’auteur de la décision en démontrant son préjudice (sauf en cas de certificat d’urbanisme opérationnel tacite) sans jamais pouvoir prétendre à l’application de règles erronées figurant dans son certificat.

Il est donc injuste de considérer le certificat d’informations générales comme un certificat de valeur moindre, celui-ci produisant les même effets juridiques que le certificat opérationnel. Il est tout aussi injuste de comparer le certificat d’informations générales à une super note de renseignements d’urbanisme, cette création de la pratique disparue avec la réforme, qui n’avait jamais été créatrice de droit en ce sens qu’elle était dépourvue d’effets juridiques.

Dans les deux cas, le titulaire d’un certificat d’urbanisme peut donc fonder une demande d’autorisation d’urbanisme en s’appuyant sur les règles applicables à la date de délivrance du certificat.

Hormis les informations supplémentaires qu'il dispense (opération réalisable ou pas, accord particulier ou pas, possibilité ou pas de sursis à statuer, état des équipement), l'intérêt du certificat opérationnel apparaît donc bien mince par rapport au certificat d'informations générales et consiste sur le plan juridique à la possibilité d'un recours indemnitaire si l'information donnée est erronée et constitutive de préjudice.

La forme de la demande

Le certificat d’informations générales

La demande réglementaire (imprimés cerfa n° 13410*01 http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13410.pdf) doit être adressée en deux exemplaires au maire de la commune concernée (sur laquelle figure le terrain objet de la demande) et doit préciser la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune doit être joint à cette demande.

Le certificat opérationnel

La demande réglementaire (sur le même imprimés cerfa n° 13410*01) accompagnée d'un plan de situation doit être adressée en quatre exemplaires au maire de la commune concernée et préciser la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain.

En outre, une notice descriptive sommaire du projet précisant la nature du projet, la destination des bâtiments à edifier ainsi que leur emplacement approximatif et le cas échéant la future destination des bâtiments existants.

Dans l'hypothèse ou le terrain supporterait des construction, la demande doit également comporter un plan du terrain (plan de masse) matérialisant l'emplacement du ou des bâtiment(s) existants.

L'instruction

Les délais

La réponse de l'adminsitration est encadrée dans des délais impératifs:

• certificat d'informations générales : 1 mois
• certificat opérationnel : 2 mois

L'autorité compétente

L'autorité compétente est celle qui est compétente en matière de permis ou de déclaration préalable
- dans les communes dotées d'un POS/ PLU la délivrance est de la compétence du maire au nom de la commune
- dans les communes dotées d'une carte communale idem si le conseil a décidé d'un transfert de compétence
Dans les deux cas, les communes peuvent déléguer leur compétence au profit d'un Etablissement public de coopération interrcommunale. C'est alors le président de l'EPCI qui délivre le CU au nom de la commune

Dans les autres communes, le certificat est délivré par le maire au nom de l'état sous réserve de cas particuliers (compétence du préfet)

Lorsque le certificat doit être délivré au nom de l'état , l'instruction est confiée aux services de la DDE.

Lorsque le certificat est délivré au nom de la commune, l'instruction est confiée aux services de la commune, à ceux d'une collecti­vité territoriale ou d'un groupement de collectivités, à une agence départementale ou aux services départementaux de l'équipement si la commune compte moins de 10.000 habitants.

Enfin lorsque le certificat est délivré par le président d'un EPCI, l'instruction s'effectue sous son autorité par les service d'une collectiité territoriale ou d'un groupement de collectivités, à une agence départementale ou aux services départementaux de l'équipement si l'établissement couvre moins de 20.000 habitants.

Les formes de la réponse à la demande

Réponse expresse

L’auteur de la décision notifie le certificat au demandeur dans le délai (éventuellement sous forme de courrier électronique si le demandeur en a fait la demande et si l’administration concernée est équipée)
Si le certificat est négatif ou positif mais assorti de prescriptions particulières dans le cas d’une demande de certificat opérationnel, l’autorité est tenue de motiver sa décision.

C’est la transmission à l’autorité préfectorale lorsqu’elle est requise qui conditionne le caractère exécutoire. Dans ce cas le certificat doit en faire mention.

Réponse tacite

En l’absence de notification de réponse dans le délai d’instruction le pétitionnaire obtient (contrairement à l’ancienne législation) un certificat d’urbanisme tacite.

Néanmoins, l’administration ne semble pas pour autant dessaisie de la demande.

La prorogation de la validité du certificat

La demande

La demande sur papier libre à laquelle est jointe le certificat à proroger doit être adressée au maire de la commune sur lequel se situe le terrain en deux exemplaires deux mois au moins avant l’expiration du certificat dont est demandée la prorogation.

Cette prorogation si elle est accordée, l’est pour une durée d’une année, renouvelable sans limite de fois sous la réserve suivante : la prorogation ne doit être accordée que si les prescriptions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain sont demeurées inchangées.

Les effets de la prorogation

Les effets juridiques du certificat d’origine sont prorogés. Le bénéficiaire du certificat peut donc valablement fonder une demande d’autorisation d’urbanisme en se prévalant d’un certificat d’urbanisme prorogé quand bien même les règles d’urbanisme applicables auraient changé dans la période de prorogation.