[16] Un vieux rêve de construction

Etude de terrains : deux outils que je recommande.


> Géoportail : pour visualiser une version du casdastre (attention, pas forcément la toute dernière en vigueur) "plaquée" sur une image satellite. On peut faire des mesures de distance et de surface, enregistrer ses localisations favorites, et bien d'autres choses encore.

> Le cadastre en ligne : indispensable pour avoir les références des parcelles qui vous intéressent (et demander à la mairie qui en sont les propriétaires). Permet d'obtenir en 2 clics la surface officielle d'une parcelle. On peut aussi mesurer entre deux points ou une surface dessinées sur la parcelle. Personnellement, je l'utilise aussi pour dessiner mes projets d'implantation (je "l'imprime en PDF", ce qui me permet de récupérer un fichier vectoriel où je retrouve chaque tracé, et de bidouiller ensuite sur Illustrator).

Fin août, en étudiant le PLU avec l’élu à l’urbanisme, je note qu’il n’y a pas tant de terrains constructibles que cela sur la commune. Certains terrains pouvant nous intéresser s’avèrent inconstructibles pour l’instant (zone 2AU). Ils ne le seront qu’une fois que les zones prioritaires (1AU) seront complètement pourvues.
Et les terrains en zone 1AU sont tellement immenses qu’ils vont probablement faire l’objet de lotissements. Pas super attractif, donc, d’en acheter un tout petit bout sans savoir quelle sera la densité et la nature de l’habitat qui finira par s’établir aux environs.

Mais l’élu attire mon attention sur un terrain en zone UB (habitat périphérique déjà urbanisé, avec raccordement au tout-à-l’égout) qui devait à une époque faire partie d’un projet de lotissement plus vaste en 1AU. Touts ces terrains appartiennent aux mêmes propriétaires (héritage en indivision), mais celui en zone UB est isolé du reste via un accès en pente, étroit, et en bord de falaise. L'idée de l'inclure dans un lotissement a été abandonnée. Par le côté haut, la seule voie d’accès existante est un chemin agricole qui se prolonge sur près de 500 m de long. Du côté bas, une partie en chemin agricole, et une partie en chemin carrossable de 4 m de large passant chez deux voisins.

Nous décidons de prendre contact avec les propriétaires…

Les propriétaires souhaitent effectivement vendre. Mais par gros morceaux. A part cela, ils n'ont entrepris aucune démarche, n'ont constitué aucun dossier. Quand je dis aucun, c'est bien aucun : c'est nous qui leur apprenons que leur propriété en zone UB fait plus de 7000 m2 ! (ils pensaient qu'elle en faisait 5000). C'est gros, mais à un prix attractif cela peut passer, à condition de pouvoir en revendre une partie dans un délai assez bref. C'est un beau coin tranquille, nous décidons d'étudier le projet.

Notre notaire nous apprends par la suite que normalement c'est à eux de faire les démarches auprès des voisins pour obtenir le droit de passage d'un futur acquéreur. Mais apparemment ils ne se sont même pas assurés du contenu de leur titre de propriété, qui devrait nous apprendre si un tel droit a déjà établi, et en quels termes. Leur notaire va jusqu'à me faire savoir qu'il ne l'a pas en sa possession (ce que, concernant une succession datant de moins de 2 ans, me semble tout de même assez étrange !).

Nous nous débrouillerons donc par nous-même, à partir d'un minimum d'information, pour étudier toutes les implications du projet : juridiques, techniques, financières (et notamment fiscales).

Le terrain tel que nous le visitons la première fois : un champ de tournesols en légère pente, séparé en deux par un chemin agricole. Sur cette vue, à gauche : la partie sur laquelle nous voulons construire.


"Photo N°1064499" par Zamzam sur ForumConstruire.com

Accord verbal des "voisins" pour l'autorisation de passage (nous en avons besoin pour accéder à la route), à mettre par écrit (ça c'est la mairie qui nous le réclame, à joindre à la demande de certificat d'urbanisme), avant de passer plus tard à une convention sous acte authentique.

Merci à eux, mais aussi à l'élu à l'urbanisme, de nous avoir reçus ensemble pour répondre à toutes nos questions, du moins celles qui sont de son ressort. Comme quoi, les élus jouent un rôle qui va bien au-delà de l'administratif et du réglementaire... Mettre de l'huile dans les rouages, par exemple, pour prévenir de futurs conflits de voisinage. C'est fort appréciable !

Evidemment, comme toujours, obtenir des informations amène son lot de nouvelles questions. Prochaines étapes : étudier les contraintes de viabilisation, et savoir si notre projet nécessite une simple déclaration préalable... ou un permis d'aménager.

Pour construire, il faut bien vendre sa maison...
Sauf que, notre maison, achetée il y a 15 ans, n'est pas finie d'être rénovée ! Plus le temps passait, moins nous avions du cœur à l'ouvrage, nous concentrant avant tout sur ce qui nous faisait plaisir. Désormais, il va falloir mettre le paquet !

J'ai fait la liste de tout ce qu'il y a à faire pour que la maison soit attractive, du plus petit truc (une retouche de peinture sur une tache) au gros chantiers (peinture dans l'escalier jusqu'au grenier !), en passant par l'investissement dans un système de chauffage plus économe (difficile de demander un bon prix avec la consommation de gaz actuelle). Résultat : plus de 120 lignes dans mon tableau de suivi, j'en ai le tourni !

Ce week-end, juste une ligne à biffer sur la liste des travaux, car tout n'a pas pu être achevé :
- j'ai fait son affaire à la tache de feutre - datant de mathusalem - dans la chambre du petit,
- démontage et vidange des deux radiateurs de l'entrée, peinture des fichus endroits inatteignables quand ceux-ci sont fixés au mur : plinthes, et radiateurs eux-mêmes, enduit mural (qui a besoin de plusieurs couches),
- avancée des finitions de peinture dans l'entrée (c'est fou le nombre de petits recoins, fils qui dépassent, oublis à traiter...),
- grattage des murs du porche.
J'en ai profité pour nettoyer le trottoir, il y en avait besoin !

Hélas, deux semaines après la réunion à la mairie qui avait pour but de répondre aux questions des voisins et les rassurer, une partie de ceux-ci avaient déjà changé d'avis ! Ils ont consulté leur notaire, qui leur a dit que rien ne garantissait que les parcelles que nous revendrions ne seraient pas à leur tour re-découpées. Je leur expliquais de vive voix que il y a bien, d'après notre notaire, des solutions du côté des règlements de lotissement, mais sur ces entrefaits arrive un des propriétaires (la sœur, que nous n'avions pas encore rencontrée) du terrain que nous visons, en balade dans le coin. Je lui expose le problème, en arguant que c'est au vendeur d'obtenir l'accord du droit de passage. Elle dit qu'elle va faire une demande au service des hypothèques pour en savoir plus sur l'antériorité du droit de passage (tout ça dans l'espoir de pouvoir juridiquement "forcer la main" aux voisins réticents).

Un mois passe. Le délai théorique pour obtenir une réponse est largement dépassé, je relance la sœur. Résultat : rien ! L'acte mentionne un droit de passage, sans dire entre quelles propriétés il s'exerce ! Il va falloir se renseigner sur d'éventuels actes antérieurs, un autre notaire est identifié, qui a peut-être des infos. Bref, ça patine sérieusement. Sans parler du fait que la sœur n'est pas d'accord sur le prix dont nous avions convenu avec ses frères. Plus le temps passe, plus nous avons le sentiment de reculer !

Cela faisait des mois qu'il n'y avait pas eu de nouvelle annonce de terrain sur la commune. En voilà enfin une, mais à 32 €/ m2, c'est dans la moyenne haute pour la commune. Et "seulement" 1000 m2, en bord de route départementale, entrée de ville (bonjour le trafic), et à proximité d'un immense terrain qui sera un jour constructible en lotissement de toutes petites parcelles. Cela ne correspond pas à notre projet (nous voulons plus grand et plus au calme).

Bon, autant nous accrocher au projet actuel, même si c'est compliqué, et même si cela prend tant de temps.

Nous avons profité des derniers week-ends pour avancer la rénovation.


> Plus de deux week-ends passés sur la porte d'entrée.


Nous l'avions décapée et remise à neuf à l'intérieur l'année dernière, cette fois-ci nous nous sommes attaqués à la peinture extérieure et au porche.
Echaudés par notre dernière expérience du rouge basque ayant viré au violacé déteint, nous avons opté pour du blanc. Nous avons acheté de la peinture V33 pour bois "Climats extrêmes", c'est cher mais rien qu'à l'application on sent la qualité. Elle reste brillante pendant quelques temps, mais cela finit par satiner.


J'ai passé pas mal de temps à repeindre toutes les volutes de la ferronnerie qui protègent les vitres.


Pour le porche, il était déjà blanc. De toute manière en peinture façade le choix est limité. Atteindre le haut du porche à 3 mètre 50, gêné par les escaliers, n'a pas été une mince affaire, heureusement notre voisin nous a prêté une grande échelle modulable (elle peut se plier de diverses façons, c'est une super invention). Une seule couche a suffit !

> Le couloir d'entrée.


Le couloir avait été fait il y a deux ans, en "type taddelak" blanc, taloché, ferré, ciré, puis re-ferré à la lame de cutter pour un effet brillant époustouflant. Mais il restait pas mal de bricoles, du type de celles qu'on n'a vraiment pas envie de se coltiner. Mon chat a pris son courage à deux mains pour combler le dessus des portes et cacher une grande partie des fils et boitiers électriques.









Enfin ces verrues ne me sauteront plus aux yeux !








Puis il a commencé à recréer un bas d'encadrement de porte, qui sera peint le week-end prochain.


Avant (viré le bois vermoulu à cause de la pluie, trou bouché à la hâte, en l'état depuis des années) :





Après (photo crapouille, car il n'y avait pas assez de lumière) :

> Pendant ce temps, j'ai posé le revêtement de sol dans la chambre d'amis. Nous avions acheté un produit en promo lors du déménagement du Casto local. Soit-disant à -70%. Après coup, nous nous sommes rendus compte que ce magasin avait nettement gonflé les prix de départ, avant le calcul de la réduction. Nous constatons régulièrement ce genre de pratique… Mais passons.
Je pensais en avoir pour deux jours, mais c’est incroyable ce que les découpes prennent comme temps ! Facteur aggravant, dans une vieille maison comme la mienne : aucun mur n’est perpendiculaire ni parallèle.


Je me suis fait un point d’honneur à faire cette découpe difficile en une seule pièce :






Ne resteront plus que quelques plinthes à ajouter ( « oui mon chat, c’était caché, mais si on fait visiter vide, cela va se voir ! ») et à peindre, une applique à poser, et la chambre d’amis sera définitivement terminée !


Ce sera d’ailleurs la première pièce où il n’y aura plus aucun détail de finition à réaliser…

Comme dit en introduction de ce récit, depuis petite je dessine des plans de maison. J'espérais passer enfin à un projet réel, avec l'aide d'un architecte, mais nos difficultés à concrétiser l'achat d'un terrain me contraignent à ronger mon frein.

Alors, je continue de rêver, en attendant d'être confrontée aux dures réalités des règles de l'art et d'un budget qui ne sera pas illimité. J'utilise aujourd'hui un outil en ligne de plan 3D sur le site Kozikaza. Il y a bien quelques inconvénients, mais dans l'ensemble cet outil est... formidable !


Un petit aperçu de mon dernier projet, basé sur le terrain que nous ne désespérons pas encore d'acquérir.

Bonsoir Zamzam,
Sympa votre projet, je vous souhaite bonne chance !

Merci Bruejouls, c'est gentil !

Bon, en avant pour une présentation de la Maison Mezzanine :


L'idée repose sur une construction double : un bloc longiligne de deux étages destiné aux espaces privés (chambres, dressing, salles de bains, WC, buanderie), 1 mètre sous le niveau d’un vaste espace à vivre (salon / SAM / cuisine) plus aérien.
Le bloc tout en longueur est imaginé en construction béton, avec un retour sur l’autre bâtiment du côté de l’entrée. L'étage est de facture légère, façon mezzanine.


Quelques illustrations :

Vue d'ensemble intérieur :


> Vue cuisine et SAM, ainsi que mezzanine (coin TV en bas) :



> Vue mezzanine depuis SAM : salle TV dessous, bureau au-dessus (avec des fenêtres coulissantes pour s'isoler en cas de besoin) :


> Vue d'ensemble haut mezzanine - de gauche à droite : chambre1, dressing, bureau, SDB2, chambre2

Je découvre Triskell86 que a eu la bonne idée de créer un groupe "Fan de mezzanines"... Rendez-vous là-bas pour les questions techniques !