[93] Construction à Livry-Gargan

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Dates à retenir :

Février 2016
Recherche de terrain dans les alentours de notre commune

Septembre 2016
Terrain trouvé sur la commune de Livry-Gargan, rendez-vous chez Orpi de Livry-Gargan pour visiter le terrain
Devis étude de sol
Simulations courtier (internet ) pour prêt pour le terrain + la construction
Démarche auprès de l'urbanisme (cadastre, PLU etc)

Octobre 2016
Eudes de sol par la société N'Geo
Signature du compromis de vente
Rendez-vous avec notre banque pour simulation
Rapport etude de sol
Signature du CCMI avec le constructeur les résidences de la Vallée de L'Eure à Auneau
Dépôt du permis de construire

Novembre 2016
Refus de permis de construire, demande de pièce complémentaire
Rendez vous avec le Crédit Lyonnais pour le financement
Réception de CCMI, plans, garanties, attestation RT 2012 reçu en LRAR

Décembre 2016
Rendez-vous avec la BNP pour le financement
Rendez vous avec la banque Postale le financement
Prise de contacte avec société de courtage Créatif pour recherche de banque

Janvier 2017
Acceptation du prêt immobilier par la caisse d’Épargne et par le garant la SACEF

Février 2017
Obtention du PC
Affichage du panneau de PC le 17/02/2017
Constat de PC par un huissier

Mars 2017
Rendez vous à la banque pour les dernier formalités avant réception des offres de prêts+ assurances prêt immobilier

Avril 2017
Réception des offres de prêts
Fin de recours de tiers
Envoie des offres de prêts au notaire

Mai 2017
Renvoie des offres de prêts
Signature chez le notaire de l'acte de vente
Devis Veolia

Juin 2017
Pret transmis à RVE
Réunion d'avant ouverture de chantier
Réception de devis pour le drainage
Adhésion AAMOI


Juillet 2017
Travaux Veolia pour arrivée d'eau
Devis VRD

Aout 2017
Réception des assurances nominatives
Réception de l’échéancier de versement
Réception de l'appel de fonds N°1

Septembre 2017
Débroussaillage du terrain
Réunion ouverture de chantier
Abatage des arbre qui se trouve sur la construction
Création du chemin d'accès
Terrassement du terrain

Bonjour,

La recherche d'un bien foncier dans le val d'Oise ou la Seine Saint Denis n'est pas si évidente que ça et demande beaucoup de temps avec un budget assez serré pour ce bien sans compter la construction.
L'idéale est d'avoir un projet global (terrain+construction), nous allons faire autrement...
Notre objectif est avant tout d'acheter un terrain car nous avons déjà le constructeur

Mois de septembre 2016:
Nous avons trouvé un terrain en lot arrière, issu d'une division, d'une surface de 669m² dans la commune de Livry-Gargan... Comme quoi, tout vient à point lorsque l'on ne l'attend pas surtout à un prix correct par apport au terrain vu dans les annonces immobilières par le biais de l'agence Orpi.
Au départ ce terrain était à 198000€, puis il y a une baisse de 30000€ deux semaines après, par la vendeuse du terrain qui voulais le vendre assez rapidement

Le seul soucis, il n'y a pas d'étude de sol du terrain terrain, mais pas le choix

Vente en directe sans intermédiaire pas de frais d'agence hormis les frais liés aux frais de notaire pour la transaction.

Terrain divisé (PV de division parcellaire)
Plan de masse
Terrain borné
Plan de bornage + PV
Demande du certificat de décision de non-opposition à la déclaration préalable de division (périmée)
PLU en possession
Renseignements divers auprès de l'urbanisme sur le bien, terrain en zone UH (constructible,cadastre) et les diverses taxes afférentes.



TERRAIN

Vue terrain
Pas mal de boulot en perspective pour préparer correctement le terrain
Plusieurs arbres à abattre
La végétation à traiter
Niveler le terrain
Viabilités sur rue
Terrain clôturé des quatre côtés



FINANCEMENT:


Comme nous avons décider de faire un financement global pour ce bien (terrain + construction) .

Novembre 2016:
Simulations sur divers sites (courtiers) pour avoir une idée du coût et de notre taux d'endettement
Le crédit est d'un accord de principe, nous avons donné réponse qu'à un seul d'entre-eux. D'un côté, nous avons également sollicité notre banque pour une simulation.

Décembre 2016:
Réponse du courtier avec un taux de 1.45% (assurances comprises) sur 25 ans, dans une banque concurrente, le budget pour la construction est un peu limité...
Notre banque nous proposait un taux 2.20%, ne voulant pas perdre ses clients, elle a fait un effort à mais se rattrape sur les assurances; assurance 100% sur les deux têtes et assurance perte-emploi 50%. On se retrouve avec un TEG de 2.60% sur 25 ans. Comme, elle nous connaît, le budget prévisionnel pour la construction est plus conséquente, c'est cela qui a fait pencher la balance pour notre agence.

Nous avons signé l'offre de la caisse d'épargne, tout en sachant que ce crédit nous souhaitons le solder dans les 15 à 20 ans par des virements annuel

EN CETTE FIN D’ANNÉE 2016 NOUS AVONS ENFIN CHOISI NOTRE CONSTRUCTEUR.

CHOIX DU CONSTRUCTEUR

Le PLU de la commune est assez restrictif concernant notre terrain car nous sommes en lot arrière surtout pour les ouvertures vers le sud/est. Les maisons catalogues ne nous permettent pas d'optimiser ces ouvertures.

Nous avons travaillé un peu nos plan par rapport à ces contraintes, rien d'extraordinaire, une maison (L) avec un décochement afin de profiter d'une ouverture au sud, les ouvertures seront en générales sur les pignons.
les seules solutions sont:
- Un Contrat de MO
- Un CCMI avec nos propres plans

Nous voulons un constructeur moins d'une vingtaine de maison/an.
Nos critères:
- Écoute
- Conseils
- Disponibilité
- Réactivité
- Accompagnement du projet de A à Z


Très bon contact, explications de ses procédures liés au projet aux normes RT2012, au bureau d'étude et une présentation des personnes de la société à qui nous auront à faire (entreprise familiale).
Visites de ses chantiers,les prestations, matériaux et réalisations sont vraiment belles et à la hauteur.
Cependant, il est tout de même assez cher mais la qualité est là, nous dépassons notre budget.
Nous allons essayer de peaufiner et faire quelques concessions afin d'être dans les clous...

Très bon ressentiment concernant ce MO, à l'écoute, disponible et pertinent si nous avions le budget, je pense que se sera lui sans hésiter.

CCMI:
Les Résidences de la Vallée de l'Eure (entreprise familiale)
Un des seuls CCMI a faire du sur-mesure et qui plus est avec nos plans.


De bon rapport avec le commercial monsieur Z, nous allons lui en demander plus et le pousser plus lors du prochain rendes-vous, on voit qu'il est du métier... Pour l'instant c'est notre seul interlocuteur...
Niveau budget, ils sont moins cher que les autres constructeurs consultés avant et le projet rentre dans notre budget qui est un peu serré


Rendez-vous ce matin avec le commercial des Résidences de la Vallée de l'Eure

Nous allons finalement passer par eux pour notre construction.
Nous leur soumettons deux projets :
- Plans catalogue constructeur modifiable sans sur-coût en rapport avec le PLU et du terrain
- Nos plans sur-mesures en rapport avec le PLU et le terrain

Pourquoi ce choix, nous avons déjà eu un premier contact l'an dernier que nous avons donné suite à un deuxième rendez-vous. Nous le trouvons réactif, à notre écoute, expérimenté et pertinent.
Il connaît bien le PLU et ses contraintes, sa capacité à trouver des solutions pour contourner quelques soucis.
C'est une personne issue du métier qui se tourne vers le client plutôt que son intérêt personnel, un très bon feeling.

Aujourd'hui, nos buts sont :
- Visite du terrain pour connaître son avis
- Exposer nos projets
- Travailler nos plans avec son expertise
- Faire le chiffrage des deux projets pour un avant-projet
- Revue de la notice descriptive
- Revue du CCMI
- Du budget lié à la construction et des frais affectant (VRD, viabilités etc)
- D'éventuelles remises pour l'instant orale mais seront écrites prochainement
- Visites du chantier sans contraintes et sans attendre les appels de fonds

Après ce rendez-vous, nous restons sur nos sentiments plutôt positifs concernant les résidences de la Vallée de l'Eure. Nous sommes prêts et décidés de confier notre projet avec eux, nous espérons avoir fait un bon choix.


OFFRE DE PRÊT :

Le 8 mai 2017 :
Le délais des 11 jours expire aujourd'hui, nous avons retourné l'offre de prêt pour le terrain, le cachet de la poste faisant foi.
Une bonne chose de faite de ce côté là, soulagé, on n'a plus besoin de courir de droite à gauche pour le financement...

Notre agence a adressé l'offre de prêt signé au notaire.

Il ne reste plus que le déblocage lors de la signature de l'acte définitif de vente du terrain.

ACTE NOTARIAL
Mai 2017
Rendez vous chez le notaire pour signature définitive du terrain.

MAIRIE
modification du permis de construire car erreur sur l'adresse de construction.


JUIN 2017
RVE
Mise au point dans les locaux du constructeur à Coingnière avec le conducteur de chantier et le commercial Mr Zuliani, avant ouverture du chantier et demande des assurances nominatives dommage-ouvrage.
-Nous faisons un point sur le permis qui validés
-Nous regardons l les plans afin d'y ajuster les emplacements prises, les emplacements des radiateurs.
-Les dernières mises aux points
-Plus-value de 6000€ pour un drainage; puisard; pose d'imperfond et de 4 chevêtres dans le sous-sol.
A la fin du rendez-vous nous rencontrons le Mr Gomes le directeur de la société


Juillet et aout 2017, aucun de mouvement car le constructeur est parti en congés

Adhésion à AAMOI
Étant novice dans la construction, nous avons trouvé judicieux d'adhérer à l'association AAMOI (Aide Au Maitre Ouvrage I )


Septembre 2017

Enfin l'ouverture du chantier sous la pluie avec un nouveau conducteur de travaux (car celui qui devait suivre notre chantier est ouvert booké) et le terrassier.

Octobre 2017
Le vide sanitaire est enfin terminé, désormais il peuvent commencer le rez de chaussé.

Novembre 2017
Fin du 1er étage et des pignons

Décembre 2017
Fin d'élévation des murs et commande de la charpente . Pose de la charpente prévu pour janvier 2018.
Depuis le 8 décembre plus de mouvement sur notre chantier, nous attendons 2018 avec impatience.

Janvier 2018
Le 15 janvier 2018 le charpentier a enfin livré notre charpente, mais nous devons attendre le lundi 22 janvier pour qu'il vienne la montée.
Et oui il faut encore patienté la semaine prochaine. J'ai hâte que ma maison soit hors d'eau hors d'air et que le plaquiste commence les travaux intérieurs.

-Nous sommes le 25 janvier 2018 et la charpente n'est toujours pas montée.
Cela devait se faire rapidement mais au final ça prend plus de temps que prévu.
Ce qui m'inquiète est que la charpente est posée sur le sol sans bâche par dessus depuis une quinzaine de jours malgré les pluies incessantes de ces derniers jours et cela est normal pour le constructeur.
Le 23 janvier j'ai envoyé un mail au constructeur qui me réponds que c'est de la faute de notre chemin d'accès qui est étroit.
Notre chemin d'accès à une largeur de 3.75 mètres mais ce n'est pas assez large pour que le camion du charpentier puisse passer (Je ne comprends plus rien, car pour le terrassement cela n'a pas posé de problème ).
Lors de la visite de notre terrain en octobre 2016 (avant de signer la promesse de vente), le constructeur nous avait formellement assuré que le chemin d'accès de 3.75 mètres de large était correct et que les camions pourraient sans problème et la son discoure à changer.
Et moi qui pensais que je serai hors d'eau hors d'air pour fin janvier, je suis mal barrée.

Cause d'intempéries la charpente n'a été posée que fin janvier 2018


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