Bienvenue sur le récit de construction de notre maison ossature bois de 135m2 en R+combles orientée sud sud ouest !
Nous sommes un couple de 30 et 35 ans fraichement débarqués dans la région, infirmière et charpentier.
Voici quelques caractéristiques en vrac du projet de construction avant de mieux détailler le tout plus tard :
- Fondations sur pilotis
- Dalle bois
- Isolation laine de bois et ouate de cellulose
- Pas de raccordement EDF, panneaux solaires photovoltaïques en autoconsommation
- Cuve de récupération des eaux de pluie
- Panneaux solaires thermiques également
- Poêle à bois et mur de masse en terre crue au centre de la maison
- Inspiration bioclimatique
Projet en autoconstruction hormis :
- Le terrassement = sur terrain en pente, avec création du chemin d'accès d'environ 130m de long...
- Les fondations sur plots béton
- L'assainissement individuel par phytoépuration
Donc le reste pour notre pomme !
Chronologie : Décembre 2016 = découverte du terrain et signature de l'offre d'achat
3 février 2017 = signature du compromis de vente
27 mars = dépôt du PC
25 avril = demande de pièce complémentaire
31 mai = PC accordé !
9 mars = réception résultats de l'étude de sol G2 AVP
23 juin = réception offre de prêt
4 juillet = signature offre de prêt
17 juillet = achat du terrain
Préparation > Terrain
Par Yoyoda le 22/11/2017 à 11h36
Peut-être l'étape la plus chronophage : la recherche du terrain !
Automne 2016, nous avons commencé à éplucher toutes les annonces de terrains constructibles qui correspondaient à nos critères.
A savoir :
Budget terrain = autour de 60 000 euros
Grand = minimum 4 000 m2
Bien orienté = dans l'idéal, légèrement pentu et exposé plein Sud
Boisé si possible, ou au minimum arboré
Hors lotissement, donc en diffus
Peu ou pas de proximité avec des voisins humains
Moins de 15 km de la ville où nous nous sommes posés
Caractère "nature" du terrain et de son environnement
Aucunes nuisances sonores (pas de routes proches)
Hors périmètre classé des bâtiments de France
Coup de cœur si possible...
D'abord, c'est sur le Bon Coin, Vivastreet, Paru Vendu et autres sites de petites annonces que l'on a fouillé, avec l'optique de passer en direct avec les propriétaires.
Nous avons fait également pas mal de vadrouilles dans la campagne environnante afin de repérer les panneaux "A vendre" du coin. Mais parfois avec un numéro de téléphone complètement illisible, rongé par le temps.
Et puis ne trouvant rien d'intéressant, nous avons pris contact avec des agences immobilières.
Quatre ou cinq visites à leurs côtés et toujours pas de terrain tant attendu.
On se rappelle ainsi d'un vaste terrain assez chouette mais exposé plein nord, de nombreux champs un peu tristes, d'un terrain initialement boisé dont le propriétaire a coupé tous les arbres en laissant toutes les souches et tous les rejets en place, de celui partagé entre l'antenne relais et le bruit de la circulation... Ou encore de celui classé Natura 2000 qui imposait de construire dans la partie boisée super pentue alors qu'il possédait une partie prairie plane, beaucoup mieux exposée mais non constructible !
Bref, après une bonne trentaine de terrains visités, nous commencions à nous demander sérieusement si nos critères n'étaient pas trop restrictifs.
Mais un jour, enfin, nous sommes tombés sur une annonce assez sympathique via une agence qu'on connaissait déjà. Ni une ni deux, le RDV était pris pour le découvrir.
Joli bout de terre que voilà, un peu au dessus de notre budget et un peu plus pentu qu'espéré mais qui réunissait tous les autres critères. Et pour la première fois, nous arrivions à nous y projeter facilement tous les deux. Bon signe
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Quelques outils intéressants qui nous ont aidés dans notre recherche :
Google Maps (avec street view) = la base, localisation géographique, vue aérienne (histoire de ne pas découvrir une énorme usine à proximité du terrain...)
Viamichelin = idem, avec d'autres photographies aériennes
Géoportail carte IGN = une référence, accès aux parcelles cadastrales (onglet "cartes" en haut à gauche), possibilité de superposer ces dernières avec une vue aérienne, d'annoter et de mesurer sur la carte
Carte topographique Atlas des patrimoines = découvrir si la zone est classée monument historique, zone naturelle, site remarquable...
Remonter le temps = permet un accès à toutes les photos aériennes existantes, de voir l'historique et de suivre l'évolution d'une zone au fil des ans
Google Alertes = être alerté par email d'une nouvelle annonce publiée sur le web, type "terrain à vendre + ville"
Géorisques = informations sur les risques naturels (inondations, séisme, mouvement de terrain, argiles, avalanches…) et technologiques (usines à risques, nucléaire, sols pollués…), espaces protégés, données géologiques...
Préparation > Terrain
Par Yoyoda le 22/11/2017 à 13h06
Le terrain sur lequel nous nous sommes arrêtés fait environ 2,7 hectares et comprend une partie constructible de 6000 m2.
Le reste étant de la forêt, principalement composée de chênes, classée en Zone Naturelle.
Autant dire que c'est exactement ce qu'on cherchait !
L'endroit est beau, très calme, entouré de bois et caché au bout d'une impasse à même pas 5km de la ville.
On ne compte qu'un seul vis à vis avec une maison voisine, mais celui-ci pourrait bien disparaitre à grand coup de plantation.
Un petit verger, Zone Naturelle également, se trouve au nord du terrain avec une dizaine de fruitiers, actuellement envahis de ronces énormes. C'est l'endroit le plus plat du terrain donc non constructible.
Par contre, la pente du terrain est un peu plus prononcée qu'imaginée dans notre idéal = grosso modo de 15 à 20% suivant l'axe nord - sud et peut-être 10% est - ouest, et elle s'accentue beaucoup dans la forêt.
Bref, après trois quatre jours de réflexion, nous craquons pour ce terrain qui possède un charme indéniable mais où tout est à faire = adaptation de la construction à la pente naturelle, non viabilisé, création du futur chemin d'accès de 130m de long...
Mis en vente initialement à 66 000 € + 5 000 € de frais d'agence immobilière = un peu au dessus de notre budget initial.
Nous tentons donc une proposition à 65 000, frais d'agence inclus, soit 10% en dessous...
Réponse positive !
Nous signons la proposition d'achat du terrain en agence le 10 décembre 2016.
Préparation > Administratif
Par Yoyoda le 23/11/2017 à 00h40
En attendant de passer devant le notaire et ne disposant pour le moment que d’un CU périmé, nous sommes allés à la mairie récupérer le PLU en vigueur.
Ouf, pas de servitudes ou de contraintes déplaisantes.
Par contre, nous découvrons que notre construction devra être soit traditionnelle (= périgourdine à forte pente), soit contemporaine.
Nous ne souhaitons pas faire une maison périgourdine du fait de l'inclinaison du toit, non optimale pour y poser des panneaux photovoltaïques.
Sans parler du surcoût en charpente, couverture, chauffage…
Côté conception contemporaine, les maisons cubes sans toit et autres « maisons d’architecte » ne sont pas du tout notre truc.
Pour tout dire, notre représentation de la maison idéale est pour le coup assez traditionnelle : typiquement quatre murs et un toit avec deux pentes ou plus. Mais pas moins.
Bref, reste donc à s’inscrire dans du contemporain avec une vision des choses très traditionnelle... !? Gné ?…
Le 3 février 2017, direction le notaire pour la signature du compromis de vente du terrain avec les deux conditions suspensives habituelles :
Le permis de construire = délai de 2 mois pour le déposer ;
Le prêt immo = nous avons jusqu’au 10 juin pour obtenir une offre de prêt.
La signature officielle du terrain est quant à elle prévue fin juillet.
Donc en récapitulant, nous avons donc :
- Deux mois pour nous familiariser avec toutes les notions d'urbanisme et pour monter nous-mêmes tout le dossier du permis de construire, faire faire l'étude de sol (délai d'un mois en moyenne), et l'étude thermique
- Deux mois de plus pour chiffrer toute la construction, faire et attendre les devis, monter tout le dossier de financement, démarcher les banques en étant en autoconstruction, et attendre l'édition de l'offre de prêt immobilier...
C'est short ! Et encore, on a du batailler pour avoir ces délais là.
Pas de temps à perdre, au boulot !
Préparation > Permis de construire
Par Yoyoda le 23/11/2017 à 00h53
Premier défi et pas des moindres : réaliser le dossier du permis de construire tout seuls !
Étape à postériori somme toute assez scolaire dès lors qu’on comprend ce qu’ils attendent de nous.
Les petits trucs nécessaires, voire obligatoires :
Le PLU, ainsi que les plans finaux de la maison ! C’est plus le moment pour tout remodifier hein. Tu bouges un truc de la maison, et moi j'ai six pages à reprendre !
Pour la réalisation des coupes et des dessins, nous avons utilisé Sketchup en version gratuite (Sweet home 3D uniquement pour le rendu intérieur)
Gimp, pour l’insertion paysagère
Un logiciel permettant de dessiner sur des formats images : Aperçu sur Mac pour nous, afin de pouvoir rajouter les cotes, des légendes supplémentaires...
Une super imprimante avec un gros stock d’encre et plusieurs ramettes de feuilles d’avance !
Du temps, de la patience et du self-control (c’est parti pour quelques semaines à s’arracher les ch’veux car "ça veut pas sortir à la bonne échelle", à penser plans et permis de construire en continu, à en bouffer, en boire, et à en rêver aussi…)
Exemple de notre PCMI 3 - Plan de coupe
Après une consultation du CAUE (finalement utile, projet revu en profondeur), un RDV à la Communauté des Communes (perte de temps et d’énergie), une étude thermique pas chère faite sur le net, un avis du SPANC favorable à la phytoépuration, nous avons déposé notre permis de construire le 27 mars à la mairie.
Un mois après, nous recevions une demande de pièce complémentaire.
En fait, il manquait juste le mot « REGULARISATION » sur l’imprimé des impôts concernant le garage existant mais jamais déclaré ; garage en décrépitude que l’on compte réhabiliter.
Et le 31 mai 2017, voilà un recommandé de la mairie… Yes ! Trop cool ! Notre permis de construire est accepté !
Préparation > Crédit
Par Yoyoda le 23/11/2017 à 01h10
Ce fut après le temps des devis, devis, devis… (ou plutôt l'attente de ces derniers )
Le but étant d’obtenir une estimation précise du coût total du projet de construction et de pouvoir monter notre dossier de financement.
Histoire de montrer aux banques que tout a été bien réfléchit en amont…
Première banque et bonne pioche avec le Crédit Patates ! Après 1h30 d’entretien, nous repartons avec une proposition.
Ils sont ok pour nous suivre malgré le fait que nous soyons en autoconstruction et nous demandent juste de signer une décharge concernant la Dommage Ouvrage.
Youhou !
Mais à vrai dire, on n’y croit pas trop. On pensait tellement que ce serait un véritable parcours du combattant que de trouver un financement.
Alors on ne s’emballe pas tant que nous ne tenons pas l’offre de prêt entre nos mains…
Sur nos gardes jusqu'au bout !
Par la suite, nous avons tenté d’autres banques pour espérer comparer les offres. Ce fut très simple car aucune autre n’a souhaité nous suivre malgré notre bon dossier.
Le Crédit Mutuel = cinq décennales d’artisans minimum
La Banque Postale = après RDV, le grand patron nous a ensuite rappelés pour nous dire qu’ils ne nous financeraient pas
La Banque Populaire = HE/HA exigé
La Caisse d’Epargne = « ça dépend, c’est compliqué » Devaient nous rappeler pour fixer un RDV, ne l’ont jamais fait
Le CIC = décennales nécessaires pour tout le gros œuvre
Axa = pas de financement d’autoconstruction !
Le Crédit Coopératif = viabilisation, ossature et fondations obligatoirement faites par des pro
Voilà comment ça se passe par chez nous.
Notre RDV avec une courtière de chez Meilleur Taux a duré dix minutes chrono.
Elle nous a sincèrement conseillé de signer la proposition du CA, risquant de ne pouvoir trouver mieux ailleurs et de nous faire perdre du temps.
Alors tadam, résultat sans grand suspens : nous finalisons notre demande de crédit immobilier avec le Crédit Agricole.
Prêt de 159 000 sur 17 ans avec mensualités de 960 euros (assurances incluses) sans PTZ, avec frais intercalaires pendant la construction.
Pas un super taux, mais en même temps, pas trop moyen de négocier !
Salut Choukapik !
Oui oui, on a commencé = on en est à la dalle bois de la maison. Mais pas fastoche de bosser avec la météo de ces dernières semaines.
La suite des travaux sera par ici parce que c'est plus simple pour une partie de la famille qui ne comprend rien aux forums > http://cabane-de-loki-et-yoda.blogspot.fr/
Pas encore à jour sur le blog mais j'y travaille !
Sympa ton poulailler, c'est pour combien de cocottes ?
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