Nous nous sommes lancés dans l'aventure (le mot est bien choisi) de l'investissement immobilier.
Pour cela, nous avions envie de faire les choses différemment.
Nous ne souhaitions pas investir dans un appartement situé dans une copropriété ni dans une maison individuelle.
Nous cherchions un bien qui soit un véritable projet, un bien faisant partie de notre patrimoine. Et nous sommes tombés sur ce petit immeuble de coin de rues, ancien bistrot de quartier, qui nous a tout suite accroché.
Son histoire, cette belle position à un croisement de rues, son architecture typique de la région lilloise, et le potentiel d'en faire quelque chose qui perdure, nous a définitivement convaincu.
Cet immeuble comprend 4 appartements indépendants sur 3 niveaux dont 1 qui possède une terrasse exposée plein Sud et sans vis à vis.
Nous avons prévu d'embellir l'immeuble tout en préservant son cachet, de rénover les appartements puis de les mettre en location.
Actuellement, 2 appartements sont libres ce qui nous permet de démarrer les travaux immédiatement ainsi que les parties communes.
Préparation > Terrain
Par Plouz le 22/12/2021 à 11h40
Bonjour à tous,
Voici la toute première photo de cet immeuble de rapport que nous sommes en train d'acquérir.
C'est vraiment tout frais mais nous souhaitions pouvoir vous partager chaque étape de ce nouveau projet et échanger avec vous lors de chaque étape !
Tellement frais que c'est aujourd'hui que nous devons signer le compromis d'achat chez le Notaire .
Plutôt que de longs discours, voici notre coup de cœur, notre nouvelle aventure !
Salut bo,
Je pense un peu des deux .
Nous avons déjà fait des devis avec des petits entrepreneurs locaux car nous avons vraiment envie de travailler avec des petites entreprises nordistes comme nous l'avons fait pour la construction de notre maison.
Cela nous permet de regarder les budgets et la rentabilité de l'investissement en amont.
Évidemment, pour optimiser tout cela, nous allons devoir aussi contribuer à notre niveau avec nos petites mains et notre très petit niveau de bricoleurs
Merci de suivre le projet comme tu suis celui de notre construction
Salut cecato,
C'est fou que vous l'ayez reconnu par la photo ! L'objectif est de valoriser ce bel immeuble qui a vraiment été un coup de cœur.
On essaie d'en savoir plus sur son histoire. Si vous avez des informations dessus, je suis preneur
Premier rdv à la banque ce matin à 11h pour étudier le dossier !
Étant donné que c'est un investissement locatif, c'est bien différent d'une résidence principale. Il faut prévoir les loyers associés car sur 4 appartements, seuls 2 sont loués actuellement.
« Dernières vérification et signature du compromis »
Préparation > Administratif
Par Plouz le 23/12/2021 à 17h44
Bonjour à tous !
Ça y est le compromis a été signé par toutes les parties !
Nous avons pu faire tout cela à distance sans nous déplacer grâce à l'application sécurisée Docusign.
Juste avant de signer, il me restait une dernière vérification à faire car ce n'était pas explicite sur le compromis.
L'immeuble de rapport est composé de 4 appartements, et il faut bien que les 4 appartements soient correctement cadastrés. Nous avons finalement eu la matrice cadastrale qui décrit bien les 4 appartements. Il y en a 1 qui est défini comme bureau mais cela peut être modifié gratuitement pour que cela soit bien défini comme habitation. Nous le ferons quand les travaux seront terminés.
Bonjour Plouz,
Je passais devant l'immeuble pour conduire mes enfants à l'école. Vous pouvez essayer avec l'association du patrimoine de la ville pour avoir des infos.
« Premier RDV à la banque : la base de négociation »
Préparation > Administratif
Par Plouz le 28/12/2021 à 14h51
Bonjour à tous,
Aujourd'hui, je vous parle de mon premier rdv à la banque. Forcément, l'emprunt pour l'investissement locatif est différent de l'emprunt pour la résidence principale.
La base de négociation est la suivante :
- coût d'acquisition du bien
- montant estimé des travaux
- financement sur 20 ans minimum
- assurance 50/50 en décès invalidité uniquement (car les loyers compensent)
- différé total pour la résiliation des travaux et la mise en location
- absence de pénalités de remboursement anticipé
Le premier retour ne me convient car la proposition ne couvre pas assez le coût global. Un second rdv est prévu avec la même banque.
Un autre rdv est prévu en parallèle dans une autre banque.
Belle journée et n'hésitez pas si vous avez des questions !
« DPE vierge obtenu lors du compromis : quelles précautions ? »
Préparation > Etudes (thermique, sol, ...)
Par Plouz le 02/01/2022 à 16h30
Bonjour à tous,
Aujourd'hui, j'aborde avec vous un sujet qui n'est pas simple à savoir le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique.
C'est un sujet extrêmement chaud car l'état veut (à juste titre) éliminer les passoires thermiques à la location.
En récupérant l'ensemble des documents obligatoires pour le compromis, le DPE fourni pour mon immeuble est vierge. Cela signifie qu'il n'y a aucune lettre qui lui est associée.
Quand on voit que les logements notés G ou E ne pourront plus être loués d'ici quelques temps, cela doit évidemment nous questionner.
Attention, cela n'est pas une exception, les immeubles de rapport sont souvent accompagnés d'un DPE vierge car, lors du diagnostic, si le bâtiment date d'avant 1948, la notation se fait à l'aide des factures des locataires, ce qui n'est pas chose simple à récupérer... Et parfois même (ce qui est mon cas), tous les appartements ne sont pas loués.
Mais alors comment s'assurer de ne pas acheter une passoire thermique pour laquelle de lourds travaux pourraient être à réaliser à court/moyen terme et qui déséquilibreraient votre investissement?
Différents points sont à prendre en compte :
- qualité du bâti/entretien
- isolation de la toiture/entretien
- simple ou double vitrage
- isolation entre les étages
- installation de placo sur les murs ou plafond d'origine pour y mettre de l'isolation
- épaisseur de l'isolation
- type de radiateurs
Ce sont autant de questions que vous devez poser pour vous faire une idée de l'isolation du bâtiment. Il ne fait pas hésiter à regarder dans tous les coins accessibles lors de la visite.
Si je prends le cas de mon immeuble :
- bâti en briques / toiture rénovée il y a 20 ans
- double vitrage et menuiseries PVC changées il y a 20 ans et dans un excellent état
- volet roulant au RDC
- suite à un dégât des eaux lors de la visite (je vous en parlerai plus tard), j'ai pu voir une belle isolation au plafond 30cm de laine de verre
- tous les radiateurs sont à changer car ce sont des grilles pains et c'est intégré dans le budget travaux
- la visite s'est faite par temps froid et il ne faisait pas froid dans les appartements libres et donc non chauffés
Ce sont autant d'observations que j'ai pu faire sans avoir une note sur le DPE et qui est rassurant pour la suite.
Après, cela ne signifie pas que mon immeuble serait en D par exemple mais en tout cas, il y a déjà des bonnes bases.
N'hésitez donc pas à être très vigilant sur le DPE et l'isolation du bien que vous visitez car cela pourrait vite vous coûter cher dans les années à venir...
Le DPE depuis juillet il me semble ne se fait plus sur factures des consommations électriques mais en fonction des équipements, de l'isolation, des matériaux de construction. Donc tu aurais dû avoir un DPE nouvelle formule.
Je viens d'acheter un appartement sur Toulouse et j'ai eu le DPE nouvelle formule. La lettre correspondante étant très importante puisque cela peut mettre en difficulté un investisseur puisqu'en fonction de la lettre attribuée lors du diagnostic, le logement pourrait ne plus être louable d'ici très peu de temps.....
Manu-d.en-haut
Tu as raison, le DPE est bien obligatoire mais il peut être vierge d'une note... Car n'ayant pas de factures de consommation, la note ne peut être calculée. Et même si je le faisais par moi-même, je n'aurai pas de note non plus car 2 appartements sont libres donc sans facture.
Sauf que le DPE ne se fait plus sur factures des consommations..... Donc oui, un diagnostiqueur peut t'en fournir un et il serait même préférable que tu en aies un....
colopeg merci pour les informations. Malheureusement, le vendeur était aussi dans son droit de fournir un DPE d'avant le 1er juillet et c'est moi qui ait pris le risque. Ce point a évidemment joué dans la négociation du prix de vente pour prendre en compte les éventuels travaux à réaliser pour la mise en conformité.
Bonjour
Avec la façade coupée ça fait très ancien café.
avec le rdc "rénové" et transformé en bouchant la porte d'entrée principale, et peut être en comblant une vitrine remplacée par une fenêtre.
Connaissez vous l'historique du bâtiment ?
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
ManuTaden Bonjour et bienvenue sur le récit ! Oui, dans ma tête c'est un ancien bistrot. J'ai demandé des informations aux vendeurs pour connaître l'origine mais pas eu de retour pour le moment. J'ai également essayé de retrouver des photos d'époque. J'en ai trouvées qui sont à proximité (cartes postales notamment) mais pas sur cet immeuble directement.
Dans le Nord, les bistrots étaient aux angles des rues, et avaient un angle coupé afin d'être sur les 2 rues, ce qui interdisait la présence d'un second bistrot dans ces 2 rues, sauf si elles étaient très longues, ou à un autre angle de rues.
C'est pour cela qu'il est quasi certain qu'il s'agit d'un ancien troquet datant de fin 19° aux années 30.
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
Préparation > Autres
Par Plouz le 07/01/2022 à 16h28
Bonjour à tous,
Moi qui voulait investir dans un bien en lien avec le patrimoine, j'avance petit à petit sur l'histoire de mon futur petit immeuble. J'ai retrouvé une vieille photo prise dans la même ville où se trouve mon immeuble et qui ressemble énormément. Il s'agit d'un ancien café qui fait un coin de rues !
Impressionnant la ressemblance !
Préparation > Crédit
Par Plouz le 12/01/2022 à 12h49
Bonjour à tous,
Pour l'instant, j'avance sur mon crédit immo. J'ai eu une belle proposition de la banque postale avec un crédit sur 25 ans à 1.08%. J'ai également droit à un différé de 12 mois pour réaliser les travaux et mettre en location.
A suivre !
Préparation > Crédit
Par Plouz le 12/01/2022 à 12h49
Bonjour à tous,
Pour l'instant, j'avance sur mon crédit immo. J'ai eu une belle proposition de la banque postale avec un crédit sur 25 ans à 1.08%. J'ai également droit à un différé de 12 mois pour réaliser les travaux et mettre en location.
A suivre !
Préparation > Administratif
Par Plouz le 05/03/2022 à 10h51
Bonjour à tous,
Je reviens échanger car le projet avance. Plus compliqué que prévu sur l'accord de prêt avec les tensions sur les marchés, les banques sont vraiment très très frileuses et elles demandent beaucoup plus de garantie. Les offres que j'avais eu n'ont pas pu être maintenues.
En attendant, nous avons créé une SCI pour gérer notre petit troquet !
Nous sommes passés par un cabinet d'expert comptable et cela nous coûte 1360 euros. Cela n'est pas anodin mais pour la première nous avons préféré opter pour le schéma classique plutôt que des offres sont internet, certes moins chères, mais qui sont très standardisées.
Je continue avec les banques vu que tout à été remis en cause...
Et je vous donnerai les infos de l'offre finalisée
Ma maison a été achetée via une SCI familiale, de mémoire, le notaire a tout préparé et réalisé pour maxi 200€ !
Par contre, notre SCI n'est pas assujettie à la TVA, donc compta très très légère.
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
Les notaires ont des bases d'actes pré-rédigés. Le notaire s'occupant déjà de nous représenter lors de l'achat de la maison (nous habitions à plus de 500 km), une secrétaire n'a donc eu qu'à recopier quelques informations déjà existante pour rédiger, automatiquement, les documents.
Donc ces 200€ de rédaction d'acte doivent quasiment être de la marge brute, la publication légale étant d'une vingtaine d' € (journal le moins cher) et l'envoi au greffe étant automatisé.
Les sites internets qui vendent les actes fonctionnent de cette façon : à partir d'une bibliothèque d'actes à personnaliser. C'est parfait pour "le standard" mais inadapté au spécifique.
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
« Trouver l'emprunt bancaire... C'est très compliqué... »
Préparation > Administratif
Par Plouz le 13/03/2022 à 12h46
Bonjour à tous,
Des grandes difficultés dernièrement pour trouver le prêt qui nous permettra de nous lancer réellement dans ce beau projet qui nous fait rêver...
Les banques sont très très frileuses et les taux ne cessent d'augmenter sans que nous puissions bloquer quoi que ce soit. Avec la création de la SCI, les devis travaux demandés et tout un tas de documents administratifs à fournir, nous n'avons toujours aucun accord de prêt.
Nous gardons espoir... Mais avec les taux qui ont augmenté à 2 reprises depuis la première simulation, le projet devient plus compliqué et forcément moins rentable.
Heureusement, que c'est surtout le projet qui nous guide avant tout et cette nouvelle aventure de rénover comme il se doit ce beau troquet des années 30 .
Prochain RDV vendredi prochain... On croise les doigts...
Nouvelle étape dans le prêt. Le crédit logement et les assurances sont validées.
Maintenant, on attend une réponse du pôle régional de la BNP
C'est long mais qu'est ce que c'est long !
Allez, on y croit
Préparation > Administratif
Par Plouz le 29/03/2022 à 13h45
Bonjour à tous !
Ça y est, après de nombreuses semaines d'échanges, de doute, d'excitation, de déception, 3 remontées de taux... Nous avons enfin eu l'accord de prêt !
Plus qu'à recevoir les offres définitives et à attendre le délai des 10 jours.
Maintenant, gros boulot pour bloquer les artisans et trouver le meilleur rapport qualité / prix... Sans oublier la disponibilité et la hausse des matériaux
Je vais publier quelques photos des appartements et des chantiers à réaliser !
Bonne nouvelle Plouz
Du coup, tu 1s eu un taux à combien ?
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Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans.
..... période compliquée je trouve pour construire ou rénover
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